Fotografía tomada por CHICO BUGARÍN el 10 de marzo de 2018
I.- BREVES NOTAS SOBRE LA LEY DEL SUELO DE GALICIA
Partiendo de que el derecho urbanístico es
una materia ardua para los legos en derecho (y para los no tan legos), trataré de
explicar, de la forma más sencilla posible –aunque no sea del todo técnica-
algunos conceptos esenciales de la Ley del Suelo de Galicia (Ley 2/2016, de 10 de febrero), para poder
dar respuesta al enunciado de la pregunta que constituye el título de este
post.
En Galicia el suelo se clasifica en cuatro tipos: urbano, de núcleo rural, urbanizable y
rústico.
Pues bien, aquí nos vamos a centrar en diferenciar únicamente el suelo urbano,
el suelo urbanizable y el suelo rústico.
El
Suelo Urbano
lo podemos definir –a los solos efectos de este post, pues dentro de este
concepto hay ciertas variantes- con el término que conocemos como SOLAR, es decir, aquél suelo que
linda con una vía pública pavimentada e iluminada, en el que se puede construir
una edificación mediante la concesión de una licencia de obra directa e
inmediata por parte del ayuntamiento.
El Suelo Urbanizable no permite la construcción en el mismo
mediante una licencia directa o inmediata, como ocurre con el
solar, sino que, para ello, sus
propietarios deben proceder a su transformación previa, solicitando al
ayuntamiento la aprobación de lo que se conoce como Plan Parcial -que tiene por objeto regular la urbanización y
edificación de este tipo de suelo urbanizable, desarrollando las previsiones
del Plan General de Ordenación Urbana del ayuntamiento correspondiente- y procediendo a su urbanización mediante
el Sistema de Actuación que determine dicho Plan General, que puede ser
directo (el de Cooperación y el de Expropiación) o indirecto (el de Concierto y
el de Compensación). Como después se dirá, en este post nos vamos a centrar únicamente en el Sistema de Actuación por
Compensación.
A la vista de los dos tipos de suelo
anteriores, y por descarte,
deberíamos pensar que el Suelo Rústico no permite bajo ningún concepto que se
construya edificación alguna sobre el mismo, sin embargo, la Ley del Suelo de
Galicia prevé –aunque con bastantes condicionantes- cierto tipo de
construcciones en suelo rústico (ej. Construcciones forestales,
agrícolas, destinadas a la ganadería, de uso deportivo, destinadas a
actividades científicas o escolares y demás previstas en el artículo 35 de la
citada ley).
Pues bien, cabe preguntarnos: ¿en qué tipo de suelo se clasifican los
montes vecinales en mano común?. La respuesta nos la da la propia Ley
del Suelo de Galicia en su artículo 34.1.b, esto es, LOS MONTES VECINALES EN MANO COMÚN SON SUELOS RÚSTICOS DE ESPECIAL
PROTECCIÓN.
Ahora bien, la propia Ley del Suelo de Galicia
prevé, como excepción, la
posibilidad de que el Plan General excluya “justificadamente” del suelo rústico
de especial protección, aquellos terrenos que, teniendo “per se” tal
clasificación, sean “necesarios para el desarrollo urbanístico racional” (artículo
34.5). Por tanto, CABE LA POSIBILIDAD
DE QUE EN EL PLAN GENERAL UN MONTE VECINAL EN MANO COMÚN O PARTE DEL MISMO SE
CLASIFIQUEN COMO SUELO URBANIZABLE.
Y aquí llegamos al interrogante que
constituye el quid de este post, es decir,
cuando parte de un monte
vecinal en mano común se clasifica en el Plan General de Ordenación Urbana como
suelo urbanizable:
II.- ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE MONTES PROPIETARIA
ADHERIRSE A UNA JUNTA DE COMPENSANCIÓN PARA QUE SE LE ADJUDIQUE UN SOLAR
DESTINADO A USO RESIDENCIAL?
Como ya he expuesto, el primer paso que deben dar los propietarios de un suelo
clasificado como urbanizable, a la hora de desarrollar urbanísticamente el
ámbito en el que se han incluidos sus terrenos, es solicitar del ayuntamiento la aprobación del correspondiente Plan
Parcial, en el que ya se establecerá la ordenación detallada y el
diseño del sector. Para ello será necesario acreditar la aceptación del Plan Parcial por los propietarios que representen más
del 50% de la superficie del ámbito.
Si el Plan General de Ordenación Urbana
establece como Sistema de Actuación el de COMPENSACIÓN, una vez aprobado el
Plan Parcial por el Ayuntamiento, podrá iniciarse ya la fase de ejecución y
gestión con la aprobación del
Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Equidistribución.
Pues bien, en este sistema indirecto de
compensación, son los propietarios
quienes se hacen cargo de la gestión constituyéndose en Junta de Compensación.
Para ello, el 50% de la propiedad del ámbito presentará ante el Ayuntamiento el
proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta, debiendo realizarse una
notificación individual al resto de
propietarios del suelo, que podrán adherirse a la Junta de Compensación en un
plazo de tres meses desde la aprobación definitiva de los mismos.
La Adhesión supondrá la incorporación en
igualdad de condiciones en la Junta, la cual aprobará el Proyecto de
Compensación (es decir, de equidistribución de las cargas y los beneficios) y
se encargará de la urbanización del ámbito, girando a los propietarios
adheridos las correspondientes cuotas debidamente aprobadas por la Junta.
En
caso de que algún propietario no se adhiera a la Junta, ésta podrá proceder bien a la expropiación de los
terrenos no adheridos, o directamente a su ocupación para proceder a la
urbanización del ámbito. Esta ocupación conllevará el derecho del propietario a
la adjudicación de terrenos edificables en proporción a la superficie aportada,
con la correspondiente reducción para compensar las cargas de urbanización que
correspondan.
Es decir, la no adhesión a la Junta de
Compensación conllevará bien la
expropiación de la parcela a cambio del correspondiente jusitiprecio
correspondiente, bien la ocupación directa de la parcela en el momento de la
urbanización, a cambio de adjudicarle una nueva parcela de resultado con la
edificabilidad correspondiente a la superficie aportada, menos los gastos de
urbanización. Esta última opción supondrá que el propietario no
adherido no deberá abonar las correspondientes cuotas durante el proceso, ni
participará de la responsabilidad de la Junta, aunque tampoco en la toma de
decisiones.
Pues bien, en el caso en que una de las
parcelas incluidas en el ámbito o sector a desarrollar sea un monte vecinal en
mano común: ¿puede la comunidad de
montes propietaria adherirse a la Junta de compensación y obtener una parcela
de resultado para uso residencial (ya sea vivienda unifamiliar, ya sea
vivienda colectiva por pisos), en la
que ni siquiera se podrá construir un centro social ni tampoco una edificación
de carácter forestal?.
En mi opinión, LA CMVMC NO TIENEN CAPACIDAD JURÍDICA PARA ELLO, tal y como a continuación
os paso a explicar.
En efecto, el artículo 4.1 de la
Ley 13/1989, de 10 de octubre,
de montes vecinales en mano común de Galicia, se dispone expresamente
que <<La comunidad de vecinos propietaria
tendrá plena capacidad jurídica para el cumplimiento de sus fines>>. En el mismo sentido la Ley
7/2012, de 28 de junio, de Montes de Galicia, establece en su artículo
20.3 que <<las Comunidades de Montes Vecinales en Mano Común
tendrán plena capacidad jurídica para
la realización de actos o negocios jurídicos vinculados a la gestión y defensa
de los recursos de su monte>>.
Por otra parte, la Jurisprudencia
de nuestro Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha establecido
de forma reiterada (ver por todos los Autos
de 02/09/1998 y 15/03/1999), que la Ley de montes vecinales en mano común <<circunscribe la capacidad jurídica de los vecinos
comuneros a los fines por los que el monte común existe y a la defensa de su
contenido específico>>.
Por tanto, la abogada que suscribe este post
considera que resulta muy dudoso que
la adhesión de una CMVMC a una Junta de compensación -para obtener una
parcela de uso residencial con tipología de vivienda unifamiliar o colectiva
por pisos- se pueda considerar
compatible con el cumplimiento de los fines propios de esa comunidad de montes,
o que tal adhesión constituya un acto o negocio jurídico vinculado a la gestión
y defensa de los recursos de su monte, que es para lo único que tiene
plena capacidad jurídica una comunidad de montes, tal y como antes se ha
expuesto.
En
definitiva, si una de las parcelas incluidas en el PXOM dentro de un ámbito de
suelo urbanizable tiene naturaleza de de monte vecinal en mano común, dicha
parcela HA DE SER EXPROPIADA POR LA JUNTA DE COMPENSACIÓN A LA COMUNIDAD DE
MONTES PROPIETARIA, a quien aquélla deberá abonarle el correspondiente
justiprecio, SIN QUE DICHA COMUNIDAD
OSTENTE CAPACIDAD JURÍDICA PARA ADHERIRSE A LA JUNTE DE COMPENSACIÓN Y OBTENER
UN SOLAR DE USO RESIDENCIAL.
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