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viernes, 16 de abril de 2021

¿SON VÁLIDOS LOS CONTRATOS OTORGADOS EN DOCUMENTO PRIVADO SOBRE PARCELAS DE MONTE VECINAL?

 




I.- ANTECEDENTES

 Durante mis 24 años de experiencia profesional relativa a los montes vecinales en mano común, me he encontrado con infinidad de actos de disposición (Cesión Temporal de Uso; Derecho de Superficie; Permutas; Arrendamientos y Compraventa de terrenos particulares) que han sido otorgados en documento privado. 

Igualmente, y de forma muy habitual, son  requeridos mis servicios para que proceda a redactar en documento privado los distintos actos disposición antes referidos que,  en ocasiones, posteriormente se elevan a escritura pública. 

Caso distinto son las permutas, que siempre se otorgan en escritura pública, dado que la misma debe ser notificada al correspondiente Jurado provincial de Montes vecinales en mano común, en el plazo de 2 meses desde que se otorgó su autorización por el correspondiente Servicio de Montes. Lo mismo ocurre con la constitución de los Derechos de Superficie, que igualmente se otorgan de forma general en escritura pública, pero por un motivo muy concreto: si el derecho de superficie está inscrito en el Registro de la Propiedad (al que sólo acceden las escrituras públicas), el superficiario podrá hipotecar su derecho de superficie, para obtener la correspondiente financiación de las obras, instalaciones o plantación. 

Pues bien, durante el confinamiento del pasado año 2020, fui requerida por una mercantil para que le redactase la minuta o borrador de una escritura pública de Derecho de Superficie para la explotación forestal de un monte vecinal, lo que llevé a efecto según mi leal saber y entender. La sorpresa me la llevé hará un mes, cuando la misma mercantil me requirió que convirtiese esa minuta en un documento privado, para evitar los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, aduciendo que la mayoría de las Comunidades de montes de la zona así lo estaban haciendo. A pesar de mis advertencias sobre la necesidad de que tal constitución se otorgase en escritura pública, la citada mercantil insistió en que redactase tal documento privado.

 Este hecho me llevó a cavilar mucho sobre la formalización documental de los actos de disposición de los Montes Vecinales en Mano Común, estando rumiando esta cuestión día sí y día no, razón por la cual me he decidido a redactar el presente artículo,

 

II.- REGULACIÓN JURÍDICA

 En La Ley 13/1989, de 10 de octubre de montes vecinales en mano común de Galicia, solo se prevé la exigencia de otorgar en escritura pública la constitución de Derecho de Superficie, así, en su artículo 7.2 dispone:

 <<La constitución de este derecho se formalizará en escritura pública, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad, será transmisible y susceptible de gravamen, y se regirá por el título constitutivo del derecho, por la presente Ley y, subsidiariamente, por las normas del Derecho Privado>>.

Ahora bien, en el Reglamento de la citada Ley 13/1989, aprobado por Decreto 260/1992, de 4 de septiembre, se generaliza la exigencia de otorgamiento en escritura pública para todos los actos de disposición, así, en su artículo 58 se dispone literalmente:

 Artículo 58. Documentación de los actos de disposición

En los casos de disposición, que estarán formalizados siempre en escritura pública, se acompañará con la documentación que se remita a la sección provincial del Registro de Montes Vecinales en Mano Común las correspondientes licencias de obras de los cesionarios, arrendatarios o superficiarios, así como las autorizaciones necesarias para el cambio de masa forestal a cultivo agrícola, o para plantaciones de eucaliptos que en su caso deberán incluir estudio de impacto ambiental, conforme a los Decretos 81/1989 y 422/1991>>.

 Pues bien, dado que el citado artículo 58 utiliza la expresión “estarán formalizados siempre”, ello implica que con carácter imperativo el citado Reglamento está imponiendo la formalización de todos los actos de disposición en escritura pública.

 Veamos, pues, los efectos que tiene el incumplimiento de esa norma imperativa, al otorgar en documento privado los contratos de las CMVMC, en lugar de una escritura pública.

 En el Código Civil se establece en su artículo 6.3 que:

  <<Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención >>.

 

Pues bien, el mismo Código Civil en su Artículo 1279 establece que:

 

<<Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez>>.

 

Es decir, a pesar de que el Reglamento de Montes Vecinales en Mano Común dispone que los contratos relativos a actos de disposición sobre el monte vecinal deberán formalizarse siempre en escritura pública, el hecho de que se otorguen en documento privado no implica sin más la nulidad de pleno derecho del contrato otorgado, sino que simplemente conlleva el derecho de cualquiera de las partes del contrato a obligarse recíprocamente a elevar tal documento privado en escritura pública.

Cuestión distinta es la relativa al otorgamiento de un Derecho de Superficie que, por ley, necesariamente para su validez y eficacia se ha de formalizar en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 En efecto, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, establece en su artículo 53.2 dispone que:

 <<Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad>>.

 

En conclusión, salvo la permuta y el derecho de superficie que deberán formalizarse en escritura pública, los demás contratos sobre actos de disposición del monte vecinal se pueden otorgar en documento privado, si bien cualquiera de las partes podrá obligar a la otra a que dicho contrato se formalice en escritura pública.

Vigo, 16 de abril de 2021

 

 

 






miércoles, 16 de diciembre de 2020

¿RESPONDEN LAS COMUNIDADES DE MONTES DE LOS DAÑOS CAUSADOS POR LOS ANIMALES SUELTOS EN EL MISMO?

 


Como diría todo buen gallego, DEPENDE. 

Y os preguntaréis ¿de qué depende?, pues de lo siguiente: 

1º).- De que se traten de animales con propietario conocido o mostrenco. 

2º).- Tratándose de animales mostrencos (sin dueño conocido), de que se haya cedido o no el derecho cinegético (caza mayor) a un tercero.

 Pues bien, veamos las diferencias entre uno y otro tipo de ganado:


 I.- ANIMALES CON DUEÑO CONOCIDO:

 De acuerdo con el artículo 86.1 de la Ley 7/2012, de 28 de junio, de Montes de Galicia, el derecho de pastoreo corresponde a su propietario, en nuestro caso, las CMVMC, que podrá autorizarlo, prohibirlo o regularlo.

 Por su parte, el artículo 44.1 del Decreto 73/2020, de 24 de abril, dispone la obligación de inscribir, bien la regulación, bien la prohibición de los aprovechamientos de pastos en el Registro Público de Terrenos Forestales de Pastoreo.

 Pues bien, si la Comunidad de montes propietaria del monte decide cederlo a un tercero para pastoreo –lo que deberá ser acordado por Asamblea General-, será el titular del ganado el que responda de los daños ocasionados por éste, sobre la base del artículo 1905 Código Civil en cuanto dispone:

 <<El poseedor de un animal, o el que se sirve de él, es responsable de los perjuicios que causare, aunque se le escape o extravíe. Sólo cesará esta responsabilidad en el caso de que el daño proviniera de fuerza mayor o de culpa del que lo hubiese sufrido>>.

 

II.- ANIMALES MOSTRENCOS:

 De acuerdo con el artículo 86.4 de la Ley 7/2012 la <<gestión y administración de los animales mostrencos será competencia de los ayuntamientos donde deambulen, pudiendo disponer de manera inmediata de los animales o, en su caso, el sacrificio de los mismos, en la forma que reglamentariamente se establezca>>. 

Ahora bien, ello no elude la responsabilidad de la Comunidad propietaria del monte por los daños que puedan ocasionar los animales mostrencos a terceros, por lo que es conveniente que, en caso de existir tales animales en su monte, se ponga inmediatamente en conocimiento del Concello correspondiente para que tome cuenta de ellos o, en su caso, procedan a su sacrificio. Incluso el artículo 86.6 de la misma ley faculta al propietario del monte, en nuestro caso, las CMVMC, <<retirar por sus propios medios dicho ganado y ponerlo a disposición del ayuntamiento>>.

 Sin embargo, en el caso de que en el monte existiese aprovechamientos cinegéticos y el mismo haya sido cedido a un tercero, los daños ocasionados por las especies cinegéticas (caza mayor), serán  responsabilidad del titular del aprovechamiento cinegético, tal y como establece el artículo 1906 del Código Civil y artículo 62.2 de la Ley de Caza de Galicia (Ley 13/2013, de 23 de diciembre), quedando eximida así de toda responsabilidad la Comunidad propietaria del monte.

Vigo, 16 de diciembre de 2020

 


miércoles, 4 de noviembre de 2020

EL DESLINDE ENTRE MONTES VECINALES EN MANO COMÚN ES TOTALMENTE INDEPENDIENTE DE TODA VINCULACIÓN RELIGIOSA O ECLESIÁSTICA


 

En efecto, así lo acaba de confirmar el Juzgado de primera instancia nº 2 de Tui, en su reciente sentencia de 30 de septiembre del corriente año 2020 –que ya es firme, pues la parte demandante no ha interpuesto el correspondiente recurso de apelación contra la misma-, en un procedimiento en el que una Comunidad de montes del concello de Oia reivindicaba 255 Has. de monte vecinal a nuestra cliente -la Comunidad de Montes de Mougás- sobre la base de una mojonera centenaria de división de parroquias eclesiásticas o religiosas.

 

En efecto, la Comunidad de montes demandante pretendía que se declarase de su propiedad 255 Has. de monte vecinal en base a una hilera de mojones (grabados con cruces y las iniciales de las dos parroquias) colocados a finales del Siglo XVIII, como consecuencia de un expediente de desagregación parroquial ordenado por el Obispado de Tui, es decir, de escisión de un lugar de la parroquia de Mougás para convertirse aquél en una parroquia independiente, expediente que, precisamente, vino motivado porque la iglesia parroquial quedaba muy lejos del citado lugar para realizar los ritos y ceremonias religiosas –así se disponía expresamente en el Decreto de inicio del expediente “la considerable distancia a la iglesia parroquial”-, finalizando el citado procedimiento con un Auto del mismo Obispado por el que se creó la nueva parroquia, pero disponiendo de forma expresa que el deslinde realizado respecto de la parroquia matriz lo era a los solos efectos “de pura espiritualidad”, pero no en relación a los aprovechamientos de argazo (algas), pastos, riegos y demás efectos civiles que seguirían aprovechándose en mancomunidad, como hasta la fecha venían realizando los vecinos del lugar escindido y la parroquia matriz.

 

Esa mancomunidad en cuanto a los aprovechamientos de los montes estaba respaldada, además, por la documentación posterior, datada del Siglo XIX, que hacía referencia de forma conjunta a los montes de ambas parroquias, llegando incluso un documento a decir que tales montes se describían en conjunto por no tener su “monte dividido”, lo que venía a refrendar que el expediente realizando a finales del siglo anterior lo fue a los solos efectos religiosos o eclesiásticos, que nada tienen que ver con los aprovechamientos de los montes comunales.

 

Pues bien, la escisión o división en el aprovechamiento de ambos montes se produjo a inicios del Siglo XX, con la inclusión de ambos montes por separado en el Catálogo de Montes de Utilidad Pública de 1901 y su posterior deslinde por la Administración Forestal a finales de la década de los años sesenta del citado siglo, que estableció la línea divisoria por el límite natural de aguas vertientes por los puntos más altos de ambos monte comunales, que es el que defendía nuestro cliente, frente a la antes citada divisoria religiosa que iba a media ladera y, por tanto, dejaba los manantiales que regaban los montes y fincas de nuestro cliente dentro de la parroquia demandante, lo cual resultaba del todo ilógico.

 

Pues bien, la sentencia antes referida viene a declarar que la demandante no procedió a probar que la línea mojonera con cruces y letras de finales del S. XVIII lo fuera de división de aprovechamientos de los montes, sino que simplemente se trataba de una división religiosa con puros efectos espirituales, razón por la cual desestimó la demanda interpuesta contra nuestro cliente, quien seguirá manteniendo así la propiedad de las 255 Has que le fueron clasificadas en su día por el Jurado de Montes de Pontevedra.

 

Debo destacar que esta pronunciamiento de la sentencia tiene su apoyo en el artículo 1 de la Ley 13/1989, de montes vecinales en mano común, cuando dispone que la comunidad titular del monte es una AGRUPACIÓN VECINAL, entendida como GRUPO SOCIAL y, por tanto, ajena a toda vinculación no solo administrativa, sino también eclesiástica o religiosa, tal y como viene dictaminando nuestra Jurisprudencia desde antiguo (Sentencia núm. 549/2000 de 29 diciembre de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra )

 

Vigo, 4 de noviembre de 2020

viernes, 9 de octubre de 2020

INVERSIÓN DE LAS COMUNIDADES DE MONTES EN OBRAS O SERVICIOS COMUNITARIOS DE LA PARROQUIA

 



Últimamente se me ha planteado por diversas comunidades la duda sobre si, para la realización de las obras o servicios comunitarios en los distintos lugares o barrios de la parroquia, el importe de esa inversión depende o no del número de vecinos con los que cuenta cada barrio, de forma que a mayor número de vecinos, mayor deberá ser el importe de la inversión a realizar en el lugar o barrio correspondiente. 

Como ya se ha expuesto en anteriores artículos de este blog, una vez descontada la cuota de reinversión obligatoria en mejora del monte (40% de todos los ingresos generados por el monte vecinal), el resto de los ingresos de la Comunidad de montes se pueden invertir en una serie de gastos que relaciona la Ley 7/2012 de Montes de Galicia y el Decreto 23/2016. 

Pues bien, uno de esas inversiones o gastos es la realización de OBRAS O SERVICIOS COMUNITARIOS, estableciendo, tanto la citada Ley como el referido Decreto, que tal gasto se ha de realizar necesariamente <<con criterios de reparto proporcional entre los diversos lugares >>. 

Por tanto, a diferencia de la inversión del ingreso sobrante en REPARTO DE METÁLICO ENTRE LOS COMUNEROS, que, tanto la Ley como el Decreto antes referidos, establecen que se ha de realizar <<en partes iguales entre todos los comuneros>>, sin embargo, la inversión en obras comunitarias se ha realizar siguiendo criterios de reparto PROPORCIONAL ENTRE LOS DIVERSOS LUGARES, lo que significa que la inversión de tales obras no se puede realizar en proporción al número de comuneros habitantes en cada lugar, sino en proporción exclusivamente el número de lugares existentes en la parroquia.

 Es decir, cuando la Asamblea General acuerde invertir los ingresos sobrantes en la ejecución de obras o servicios comunitarios, está obligada a realizar tales gastos o inversiones de forma que las mismas se hagan con una entidad similar (no tiene por qué ser exactamente igual) en cada uno de los lugares que conforman la parroquia, con total independencia del número de comuneros que habiten en cada lugar, pues lo que se persigue por la norma –al exigir que las obras comunitarias se realicen <<con criterios de reparto proporcional entre los diversos lugares>>- es que todos los lugares o aldeas que conforman la parroquia cuenten con similares obras o servicios comunitarios, con total independencia del número de comuneros que residen en tales lugares o aldeas.

 Vigo, 9 de octubre de 2020


domingo, 21 de junio de 2020

CÓMO CELEBRAR LAS ASAMBLEAS GENERALES DE LAS COMUNIDADES DE MONTES, TRAS EL LEVANTAMIENTO DEL ESTADO DE ALMARMA EN GALICIA



Este artículo ha quedado obsoleto tras las nuevas disposiciones adoptadas por el Consello de la Xunta y la Consellería de Sanidad, dada la evolución de la pandemia del COVID-19 (21/10/2020)

En el DOG nº 115, de 13 de junio, se publicó el Acuerdo del Consello de la Xunta de Galicia de 12 de junio sobre “medidas de prevención necesarias para hacer frente a la crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, una vez superada la fase III del Plan para la transición hacia una nueva normalidad”.

Pues bien, aunque en dicho acuerdo no se establece un apartado específico relativo a la celebración de las asambleas generales de las Comunidades de montes vecinales en mano común, sí podemos extraer -de entre las que se relacionan el anexo de dicha orden- una serie de MEDIDAS DE HIGIENE Y PREVENCIÓN que se han de respetar para celebrar una asamblea general de comuneros:


1º.- MEDIDAS GENERALES DE HIGIENE Y PREVENCIÓN:

1.1.- Proceder a la limpieza con desinfectantes y ventilación del local social, tanto antes como después de la celebración de la asamblea general.


1.2.- Instalar un Dispensador de gel hidroalcohólico, al menos, a la entrada del local social.


1.3.- Colocar también papeleras para pañuelos y material desechable.



2º.- MEDIDAS RELATIVAS AL AFORO:

2.1.- Se deberá organizar las entradas y salidas de comuneros al local social, para evitar aglomeraciones de personas en los accesos e inmediaciones a dicho local.


2.2.- Cuando el local social disponga de dos o más puertas, se procurará establecer una para la entrada y otra para la salida.


2.3.- La apertura de puertas se realizará con antelación suficiente para permitir un acce­so escalonado de los comuneros.


2.4.- La salida de los comuneros deberá realizarse también de forma escalonada por zonas, garantizando la distancia entre personas.

2.5.- Los comuneros asistentes deberán utilizar la mascarilla durante todo el tiempo de circulación entre espacios comunes y en los momentos de entrada y salida del local social, así como cuando no se pueda garantizar la distancia mínima de seguridad interpersonal de 1,5 metros.


2.6.- Finalmente, dentro del apartado 3.33 del anexo del citado Acuerdo del Consello de la Xunta, se establecen unas MEDIDAS ESPECÍFICAS, que se pueden entender aplicables a la celebración de las asambleas generales de las Comunidades de montes, a saber:

A).- LÍMITE DE AFORO:

No se podrá superar el 75% del aforo del local social y hasta un máximo de 300 personas, si bien, si la reunión se celebra al aire libre el máximo será de 1.000 personas.


2.2.- DISTANCIA DE SEGURIDAD INTERPERSONAL:

Durante la celebración de la asamblea, deberán establecerse las medidas necesarias para procurar que los comuneros mantengan la distancia mínima de 1,5 metros de seguridad interpersonal o, en su defecto, deberán utilizar la mascarilla.


Vigo, 21 de junio de 2020