Buscar este blog

domingo, 11 de marzo de 2018

¿PUEDE UNA COMUNIDAD DE MONTES PARTICIPAR DE FORMA ACTIVA EN EL PROCESO DE TRANSFORMACIÓN DE UN SUELO URBANIZABLE DE USO RESIDENCIAL?

Fotografía tomada por CHICO BUGARÍN el 10 de marzo de 2018

I.- BREVES NOTAS SOBRE LA LEY DEL SUELO DE GALICIA

Partiendo de que el derecho urbanístico es una materia ardua para los legos en derecho (y para los no tan legos), trataré de explicar, de la forma más sencilla posible –aunque no sea del todo técnica- algunos conceptos esenciales de la Ley del Suelo de Galicia (Ley 2/2016, de 10 de febrero), para poder dar respuesta al enunciado de la pregunta que constituye el título de este post.

En Galicia el suelo se clasifica en cuatro tipos: urbano, de núcleo rural, urbanizable y rústico. Pues bien, aquí nos vamos a centrar en diferenciar únicamente el suelo urbano, el suelo urbanizable y el suelo rústico.

El Suelo Urbano lo podemos definir –a los solos efectos de este post, pues dentro de este concepto hay ciertas variantes- con el término que conocemos como SOLAR, es decir, aquél suelo que linda con una vía pública pavimentada e iluminada, en el que se puede construir una edificación mediante la concesión de una licencia de obra directa e inmediata por parte del ayuntamiento.

El Suelo Urbanizable no permite la construcción en el mismo mediante una licencia directa o inmediata, como ocurre con el solar, sino que, para ello, sus propietarios deben proceder a su transformación previa, solicitando al ayuntamiento la aprobación de lo que se conoce como Plan Parcial -que tiene por objeto regular la urbanización y edificación de este tipo de suelo urbanizable, desarrollando las previsiones del Plan General de Ordenación Urbana del ayuntamiento correspondiente- y procediendo a su urbanización mediante el Sistema de Actuación que determine dicho Plan General, que puede ser directo (el de Cooperación y el de Expropiación) o indirecto (el de Concierto y el de Compensación). Como después se dirá, en este post nos vamos a centrar únicamente en el Sistema de Actuación por Compensación.

A la vista de los dos tipos de suelo anteriores, y por descarte, deberíamos pensar que el Suelo Rústico no permite bajo ningún concepto que se construya edificación alguna sobre el mismo, sin embargo, la Ley del Suelo de Galicia prevé –aunque con bastantes condicionantes- cierto tipo de construcciones en suelo rústico (ej. Construcciones forestales, agrícolas, destinadas a la ganadería, de uso deportivo, destinadas a actividades científicas o escolares y demás previstas en el artículo 35 de la citada ley).

Pues bien, cabe preguntarnos: ¿en qué tipo de suelo se clasifican los montes vecinales en mano común?. La respuesta nos la da la propia Ley del Suelo de Galicia en su artículo 34.1.b, esto es, LOS MONTES VECINALES EN MANO COMÚN SON SUELOS RÚSTICOS DE ESPECIAL PROTECCIÓN.

Ahora bien, la propia Ley del Suelo de Galicia prevé, como excepción, la posibilidad de que el Plan General excluya “justificadamente” del suelo rústico de especial protección, aquellos terrenos que, teniendo “per se” tal clasificación, sean “necesarios para el desarrollo urbanístico racional” (artículo 34.5). Por tanto, CABE LA POSIBILIDAD DE QUE EN EL PLAN GENERAL UN MONTE VECINAL EN MANO COMÚN O PARTE DEL MISMO SE CLASIFIQUEN COMO SUELO URBANIZABLE.


Y aquí llegamos al interrogante que constituye el quid de este post, es decir,  cuando parte de un monte vecinal en mano común se clasifica en el Plan General de Ordenación Urbana como suelo urbanizable:


II.- ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE MONTES PROPIETARIA ADHERIRSE A UNA JUNTA DE COMPENSANCIÓN PARA QUE SE LE ADJUDIQUE UN SOLAR DESTINADO A USO RESIDENCIAL?

Como ya he expuesto, el primer paso que deben dar los propietarios de un suelo clasificado como urbanizable, a la hora de desarrollar urbanísticamente el ámbito en el que se han incluidos sus terrenos, es solicitar del ayuntamiento la aprobación del correspondiente Plan Parcial, en el que ya se establecerá la ordenación detallada y el diseño del sector. Para ello será necesario acreditar la aceptación del Plan Parcial por los propietarios que representen más del 50% de la superficie del ámbito.

Si el Plan General de Ordenación Urbana establece como Sistema de Actuación el de COMPENSACIÓN, una vez aprobado el Plan Parcial por el Ayuntamiento, podrá iniciarse ya la fase de ejecución y gestión con la aprobación del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Equidistribución.

Pues bien, en este sistema indirecto de compensación, son los propietarios quienes se hacen cargo de la gestión constituyéndose en Junta de Compensación. Para ello, el 50% de la propiedad del ámbito presentará ante el Ayuntamiento el proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta, debiendo realizarse una notificación individual al resto de propietarios del suelo, que podrán adherirse a la Junta de Compensación en un plazo de tres meses desde la aprobación definitiva de los mismos.

La Adhesión supondrá la incorporación en igualdad de condiciones en la Junta, la cual aprobará el Proyecto de Compensación (es decir, de equidistribución de las cargas y los beneficios) y se encargará de la urbanización del ámbito, girando a los propietarios adheridos las correspondientes cuotas debidamente aprobadas por la Junta.

En caso de que algún propietario no se adhiera a la Junta, ésta podrá proceder bien a la expropiación de los terrenos no adheridos, o directamente a su ocupación para proceder a la urbanización del ámbito. Esta ocupación conllevará el derecho del propietario a la adjudicación de terrenos edificables en proporción a la superficie aportada, con la correspondiente reducción para compensar las cargas de urbanización que correspondan.

Es decir, la no adhesión a la Junta de Compensación conllevará bien la expropiación de la parcela a cambio del correspondiente jusitiprecio correspondiente, bien la ocupación directa de la parcela en el momento de la urbanización, a cambio de adjudicarle una nueva parcela de resultado con la edificabilidad correspondiente a la superficie aportada, menos los gastos de urbanización. Esta última opción supondrá que el propietario no adherido no deberá abonar las correspondientes cuotas durante el proceso, ni participará de la responsabilidad de la Junta, aunque tampoco en la toma de decisiones.

Pues bien, en el caso en que una de las parcelas incluidas en el ámbito o sector a desarrollar sea un monte vecinal en mano común: ¿puede la comunidad de montes propietaria adherirse a la Junta de compensación y obtener una parcela de resultado para uso residencial (ya sea vivienda unifamiliar, ya sea vivienda colectiva por pisos), en la que ni siquiera se podrá construir un centro social ni tampoco una edificación de carácter forestal?.

En mi opinión, LA CMVMC NO TIENEN CAPACIDAD JURÍDICA PARA ELLO, tal y como a continuación os paso a explicar.

En efecto, el artículo 4.1 de la Ley 13/1989, de 10 de octubre, de montes vecinales en mano común de Galicia, se dispone expresamente que <<La comunidad de vecinos propietaria tendrá plena capacidad jurídica para el cumplimiento de sus fines>>. En el mismo sentido la Ley 7/2012, de 28 de junio, de Montes de Galicia, establece en su artículo 20.3 que <<las Comunidades de Montes Vecinales en Mano Común tendrán plena capacidad jurídica para la realización de actos o negocios jurídicos vinculados a la gestión y defensa de los recursos de su monte>>.

Por otra parte, la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha establecido de forma reiterada (ver por todos los Autos de 02/09/1998 y 15/03/1999), que la Ley de montes vecinales en mano común <<circunscribe la capacidad jurídica de los vecinos comuneros a los fines por los que el monte común existe y a la defensa de su contenido específico>>.

Por tanto, la abogada que suscribe este post considera que resulta muy dudoso que la adhesión de una CMVMC a una Junta de compensación -para obtener una parcela de uso residencial con tipología de vivienda unifamiliar o colectiva por pisos- se pueda considerar compatible con el cumplimiento de los fines propios de esa comunidad de montes, o que tal adhesión constituya un acto o negocio jurídico vinculado a la gestión y defensa de los recursos de su monte, que es para lo único que tiene plena capacidad jurídica una comunidad de montes, tal y como antes se ha expuesto.


En definitiva, si una de las parcelas incluidas en el PXOM dentro de un ámbito de suelo urbanizable tiene naturaleza de de monte vecinal en mano común, dicha parcela HA DE SER EXPROPIADA POR LA JUNTA DE COMPENSACIÓN A LA COMUNIDAD DE MONTES PROPIETARIA, a quien aquélla deberá abonarle el correspondiente justiprecio, SIN QUE DICHA COMUNIDAD OSTENTE CAPACIDAD JURÍDICA PARA ADHERIRSE A LA JUNTE DE COMPENSACIÓN Y OBTENER UN SOLAR DE USO RESIDENCIAL.


Vigo, 11 de marzo de 2018