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domingo, 1 de agosto de 2021

¿CÓMO DEBEN FUNCIONAR LAS JUNTAS RECTORAS DE LAS COMUNIDADES DE MONTES VECINALES EN MANO COMÚN?

 

Tanto la Ley 131989, de 10 de octubre, como el Reglamento 260/192, dedican cada una de ellas muy pocas referencias al funcionamiento de la Junta Rectora. Así:

 El artículo 15 de la Ley 13/89: dispone que:

 <<1. La Junta Rectora es el órgano de gobierno, gestión y representación de la Comunidad. Estará compuesta por un presidente y el número de vocales que señalen los Estatutos, sin que en ningún caso puedan ser menos de dos. La Junta Rectora será elegida por la Asamblea general por un período máximo de cuatro años.

El presidente de la Junta Rectora ostenta la representación legal de la Comunidad.

2. Cuando el número de comuneros no permita la constitución de la Junta Rectora, con arreglo a lo establecido en el apartado 1, asumirá sus funciones la Asamblea General de la Comunidad de montes de vecinos.

3. (ya no tiene ver con las Juntas Rectoras, sino con la posibilidad de mancomunarse).>>

 Dicha ley también hace una pequeña mención a la Junta Rectora en el artículo 14.2, cuando dispone: 

 <<Con carácter extraordinario, podrá convocar Asamblea General por iniciativa de la Junta Rectora o por petición de un mínimo de un 20% de los comuneros>>.

Artículo 16.f: establece como contenido mínimo de los Estatutos, entre otras cuestiones: <<Los órganos a los que se encomienda el gobierno y administración. modo de nombrarlos, sustituirlos y funciones que le corresponde>>.

Por tanto, la Ley 13/1989 se limita a decir sobre la junta rectora que tendrá un mandato máximo de 4 años (por tanto, podrán ser elegidas por un plazo inferior); que la Junta Rectora podrá convocar Asambleas generales con carácter extraordinario (la ordinaria es obligatoria y se ha de convocar dentro de los 6 primeros meses del año); remitiendo a los Estatutos de la Comunidad su elección, substitución y las funciones que le corresponden.

Por lo que se refiere al Reglamento de montes vecinales, dispone en su artículo 46:

 <<1. El órgano de gobierno, gestión e representación de las comunidades de montes es la Junta Rectora, elegida por mayoría simple en votación de la asamblea general, por un plazo máximo de cuatro años.

 Está compuesta por un presidente y el número de vocales  que fijen los Estatutos, uno de los cuales deberá actuar como secretario y el otro como tesorero.

2.    El presidente  ostenta la representación legal de la Comunidad y deberá acreditar esa cualidad para realizar los actos de disposición.

3. La Junta rectora dará cuenta a la asamblea general, en la primera sesión que se celebre, de los acuerdos adoptados.

4. Cuando el número de vecinos comuneros no permita la constitución de la Junta rectora conforme a las prescripciones  de la Ley y del presente reglamento, asumirá sus funciones la asamblea general de la Comunidad de vecinos>>.

En definitiva, el Reglamento establece una regulación mayor a la que establece la Ley, pues aparte de lo que nos dice ésta, dispone que la Junta Rectora debe estar compuesta, al menos por un Presidente, Secretario y Tesorero y tendrá que dar cuenta a la asamblea general de los acuerdos tomados por la Junta Rectora.

 Por tanto, debemos recurrir a los Estatutos de la Comunidad para determina su sisma de elección y de funcionamiento de la Junta Rectora.

 Pues bien, esta abogada, que lleva trabando más de 24 años en la materia de montes vecinales, debió leer más de 100 Estatutos, por lo que me encuentro capacitada para establecer la regulación de la Junta Rectora (en adelante, JR) pues el contenido de los mismo es bastante similar. Pasamos pues a determinar los distintos puntos que regulan la junta rectora en la mayoría de los Estatutos de la Comunidad.

 1º). Acometer el expediente previo de la expulsión de un comunero:

 Ya sabemos que la condición de comunero se pierde por fallecimiento, renuncia o dejar de vivir en la parroquia de forma habitual.

 Pues bien, en este último caso se ha de instruir un expediente por parte de la JR que se inicia con un acuerdo de la misma en el que se aprueba la expulsión de un comunero dejar de vivir en la parroquia de forma habitual. Ese acuerdo se envía al comunero afectado dándole 10 días para que hagan sus alegaciones. Después se convoca a la Asamblea General, haciendo constar en la convocatoria como punto específico del orden del día la expulsión de comunero. En la asamblea se leerá el acuerdo de expulsión de la JR y, en su caso las alegaciones del comunero afectado, aprobando o no la asamblea su expulsión o no.

 2º). Obligaciones de la JR

 Son muchas las obligaciones que se exponen en los Estatutos para la JR, para mí las más importantes son:

 a) desempeñar su cargo con la debida diligencia:

 a.1) Lo que, entre otras cosas, supone asistir puntualmente las reuniones de la JR que sean convocadas por el Presidente, de forma tal que si no concurre a tales reuniones el presidente le ha de pedir su dimisión y llevar este punto a la próxima Asamblea que se celebre y comunicarlo, a posteriori, al Jurado de montes vecinales en mano común. 

 a.2.- Llevar a cabo la gestión diaria de la Comunidad. Es evidente que el presidente no puede encargarse él sólo de la gestión de la Comunidad, por lo que en una reunión de la JR se han de decidir las funciones que han de ejercer cada uno de sus cargos.

 a.3) Por supuesto, asistir a todas las Asambleas que se convoquen, con carácter ordinario o extraordinario.

 b) Efectuar los pagos por servicios prestados hasta el máximo que establece los Estatutos; en los últimos estatutos que he actualizado, esta cantidad oscila entre los 6.000€ y los 10.000€. Bien, no debemos confundirnos, éstos son  los pagos corrientes que puede hacer la JR sin contar con la autorización de la Asamblea General. Para hacer pagos superiores, se ha de exponer el proyecto de la Asamblea General y su presupuesto total, sometiéndolo a la aprobación de los comuneros.

 c) Solicitar a la Asamblea la autorización para realizar cortas que esté fuera del Proyecto de Ordenación, así como la petición de subvenciones que redunden en beneficio de la Comunidad.

 d) Dar cuenta a la Asamblea de las Cuentas del año anterior de la Comunidad para su aprobación o rechazo (en este último caso, normalmente se produce la dimisión en bloque de la JR), así como dar cuenta de toda la gestión realizada por la JR en el año anterior.

 3º) Características de los cargos de la JR

 Los cargos de la JR son GRATUITOS, de forma que sus miembros sólo pueden reclamar de la Comunidad las dietas (kilometraje, comida, gasolina, tiques de autopista, etc) de desplazamiento a los distintos lugares que tengan que ir para un servicio de la Comunidad. 

 Ahora bien, en los últimos tiempos se está creando lo que se denomina Presidente-Gestor, sobre todo en comunidades que cuentan con un presupuesto alto y el presidente, por estar desempelado, dedica una jornada laboral completa para la Comunidad (8 horas diarias). En ese caso ésta procede a contratar al Presidente como gestor, al que se le paga un sueldo mensual.

 4º) Duración del mandato de la JR

 Ya hemos visto que la ley establece que el mandato de la JR  no puede superar los 4 años, pero ello no impide su renovación por 4 años más, si así lo decide la asamblea general. Alguno de los Estatutos que he visto establecen mandatos de 2 años, lo que considero un error pues se trata de un plazo muy exiguo para llevar a cabo cualquier proyecto que pretenda llevar a cabo la JR.

 5º) Remoción de la JR

 Los comuneros pueden remover a la JR, siempre que la petición venga avala por el 20% del Censo de los comuneros; la JR está obligada a convocar la Asamblea para decidir sobre la remoción en un plazo de dos meses. Si no se convocase en ese plazo, ese mismo 20% de los comuneros podrán convocar la Asamblea General para remover a la JR y, en su caso, nombrar una nueva JR.

 6º) Elección de la JR:

 Transcurrido el mandato de la JR, se ha convocar Asamblea general para su elección.

 El procedimiento que mayormente se establece en los estatutos es el siguiente:

 6.1) Se convoca Asamblea general para:

 a) Convocar elecciones de la JR.

b) Señalar día y hora para la celebración de la elección de JR.

c) Se designan los miembros de la Mesa Electoral, compuesta por un Presidente y dos vocales.

 6.2.-La convocatoria a Asamblea General para elección de JR se ha de comunicar por escrito a todos los comuneros con 30 días de antelación.

 6.3.- Las distintas candidaturas deberán entregarse al secretario de la JR saliente, dentro de los 20 días siguientes a la fecha de la convocatoria. Destacar que hay muchas comunidades que permiten presentar las candidaturas en la propia Asamblea en el que se va a decidir la elección. 

 6.4.- En la candidatura deberá relacionarse el nombre y apellidos y su DNI/CIF y el cargo de la JR a la que opta cada uno de los componentes.

 6.5.- En el caso en que se presente una sola candidatura, ésta resultará elegida sin necesidad de proceder a votación alguna.

 6.6.- En el caso en que se presenten varias candidaturas se procederá a su votación para ver cuál de ellas obtiene más números de votos. La votación será a mano alzada o en urna, según decida por mayoría simple la Asamblea.

 6.7.- Un vez realizada la votación, se procederá al recuento de votos y se proclamará como JR la candidatura que haya obtenido mayor número de votos.

Pues bien, lo expuesto es todo lo que se me ocurre sobre el funcionamiento de la Junta Rectora, espero no haberme dejado nada en el tintero.

 Vigo, 1 de agosto de 2021

 



miércoles, 23 de junio de 2021

LA XUNTA ABRE LA PUERTA A LA VENTA DE LOS MONTES VECINALES EN MANO COMÚN

En el monte "O Castro" de Vigo


En efecto, la Ley 11/2021, de 14 de mayo, de recuperación de la tierra en Galicia, establece  en su artículo 36 que se podrán integrar en el Banco de tierras los montes vecinales cuando se extinga o desaparezca la Comunidad de vecinos titular del monte, de manera provisional, o cuando sean declarados en estado de grave abandono o degradación.

Tal integración no tendría, en principio, especial problema, incluso, favorecería la explotación de los montes que se han quedado sin su Comunidad titular o que hayan quedado en estado de grave abandono..

El problema radica en que, según el artículo 37 de la citada Ley 11/1021, las fincas incorporadas al Banco de tierras (sin excluir los montes vecinales en mano común), podrán destinarse por la vía de la enajenación o la cesión gratuita a la conservación y mejora del patrimonio natural y a la biodiversidad.

Por tanto, a pesar de la inalienabilidad innata de los montes vecinales en mano común, al amparo de esta ley, se podrán vender los montes vecinales que hayan quedado sin comunidad titular o hayan sido declarados en estado de grave abandono, cuando, la Ley 13/89 de montes vecinales en mano común establece -en su artículo 30- que cuando el monte se encuentre en alguna de las circunstancias antes anunciadas, será gestionado cautelarmente por la Consellería competente en materia de montes (hoy, la Consellería de Medio Rural) hasta que se reconstituya la Comunidad.

Es decir, se ha pasado de una gestión cautelar por la Consellería a una integración en el Banco de tierras con posibilidad de su venta a terceros.

Otra de las "perlas" de la Ley 11/2021 es que los contratos de arrendamientos sobre las fincas que integren el Banco de Tierras, tendrán una duración máxima de 70 años cuando sean arrendadas para un uso forestal, cuando, tratándose de montes vecinales, la Ley 23/1989 establece -en su artículo 5.2- que el plazo máximo de su arriendo en el de 11 años.

De modo que si la situación de falta de Comunidad titular desaparece y se elige una Junta Rectora, dicha Comunidad se podrá encontrar que su monte está gravado con un arrendamiento de duración de 70 años, estando obligado a respetar tal contrato y a subrogarse en la posición de arrendador.

Vigo, 23 de junio de 2021


viernes, 16 de abril de 2021

¿SON VÁLIDOS LOS CONTRATOS OTORGADOS EN DOCUMENTO PRIVADO SOBRE PARCELAS DE MONTE VECINAL?

 




I.- ANTECEDENTES

 Durante mis 24 años de experiencia profesional relativa a los montes vecinales en mano común, me he encontrado con infinidad de actos de disposición (Cesión Temporal de Uso; Derecho de Superficie; Permutas; Arrendamientos y Compraventa de terrenos particulares) que han sido otorgados en documento privado. 

Igualmente, y de forma muy habitual, son  requeridos mis servicios para que proceda a redactar en documento privado los distintos actos disposición antes referidos que,  en ocasiones, posteriormente se elevan a escritura pública. 

Caso distinto son las permutas, que siempre se otorgan en escritura pública, dado que la misma debe ser notificada al correspondiente Jurado provincial de Montes vecinales en mano común, en el plazo de 2 meses desde que se otorgó su autorización por el correspondiente Servicio de Montes. Lo mismo ocurre con la constitución de los Derechos de Superficie, que igualmente se otorgan de forma general en escritura pública, pero por un motivo muy concreto: si el derecho de superficie está inscrito en el Registro de la Propiedad (al que sólo acceden las escrituras públicas), el superficiario podrá hipotecar su derecho de superficie, para obtener la correspondiente financiación de las obras, instalaciones o plantación. 

Pues bien, durante el confinamiento del pasado año 2020, fui requerida por una mercantil para que le redactase la minuta o borrador de una escritura pública de Derecho de Superficie para la explotación forestal de un monte vecinal, lo que llevé a efecto según mi leal saber y entender. La sorpresa me la llevé hará un mes, cuando la misma mercantil me requirió que convirtiese esa minuta en un documento privado, para evitar los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, aduciendo que la mayoría de las Comunidades de montes de la zona así lo estaban haciendo. A pesar de mis advertencias sobre la necesidad de que tal constitución se otorgase en escritura pública, la citada mercantil insistió en que redactase tal documento privado.

 Este hecho me llevó a cavilar mucho sobre la formalización documental de los actos de disposición de los Montes Vecinales en Mano Común, estando rumiando esta cuestión día sí y día no, razón por la cual me he decidido a redactar el presente artículo,

 

II.- REGULACIÓN JURÍDICA

 En La Ley 13/1989, de 10 de octubre de montes vecinales en mano común de Galicia, solo se prevé la exigencia de otorgar en escritura pública la constitución de Derecho de Superficie, así, en su artículo 7.2 dispone:

 <<La constitución de este derecho se formalizará en escritura pública, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad, será transmisible y susceptible de gravamen, y se regirá por el título constitutivo del derecho, por la presente Ley y, subsidiariamente, por las normas del Derecho Privado>>.

Ahora bien, en el Reglamento de la citada Ley 13/1989, aprobado por Decreto 260/1992, de 4 de septiembre, se generaliza la exigencia de otorgamiento en escritura pública para todos los actos de disposición, así, en su artículo 58 se dispone literalmente:

 Artículo 58. Documentación de los actos de disposición

En los casos de disposición, que estarán formalizados siempre en escritura pública, se acompañará con la documentación que se remita a la sección provincial del Registro de Montes Vecinales en Mano Común las correspondientes licencias de obras de los cesionarios, arrendatarios o superficiarios, así como las autorizaciones necesarias para el cambio de masa forestal a cultivo agrícola, o para plantaciones de eucaliptos que en su caso deberán incluir estudio de impacto ambiental, conforme a los Decretos 81/1989 y 422/1991>>.

 Pues bien, dado que el citado artículo 58 utiliza la expresión “estarán formalizados siempre”, ello implica que con carácter imperativo el citado Reglamento está imponiendo la formalización de todos los actos de disposición en escritura pública.

 Veamos, pues, los efectos que tiene el incumplimiento de esa norma imperativa, al otorgar en documento privado los contratos de las CMVMC, en lugar de una escritura pública.

 En el Código Civil se establece en su artículo 6.3 que:

  <<Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención >>.

 

Pues bien, el mismo Código Civil en su Artículo 1279 establece que:

 

<<Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez>>.

 

Es decir, a pesar de que el Reglamento de Montes Vecinales en Mano Común dispone que los contratos relativos a actos de disposición sobre el monte vecinal deberán formalizarse siempre en escritura pública, el hecho de que se otorguen en documento privado no implica sin más la nulidad de pleno derecho del contrato otorgado, sino que simplemente conlleva el derecho de cualquiera de las partes del contrato a obligarse recíprocamente a elevar tal documento privado en escritura pública.

Cuestión distinta es la relativa al otorgamiento de un Derecho de Superficie que, por ley, necesariamente para su validez y eficacia se ha de formalizar en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 En efecto, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, establece en su artículo 53.2 dispone que:

 <<Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad>>.

 

En conclusión, salvo la permuta y el derecho de superficie que deberán formalizarse en escritura pública, los demás contratos sobre actos de disposición del monte vecinal se pueden otorgar en documento privado, si bien cualquiera de las partes podrá obligar a la otra a que dicho contrato se formalice en escritura pública.

Vigo, 16 de abril de 2021