© Cristina Bugarín González es una abogada especializada en montes vecinales en mano común, con despacho profesional en C/ República Argentina nº 24 - 6ºB, VIGO; T/ 986 173 890; e-mail: crisbugarin@gmail.com (AVISO: El contenido del presente Blog es propiedad de su autora, quien tiene reservados todos los derechos)
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miércoles, 29 de diciembre de 2021
¿LAS COMUNIDADES DE MONTES ESTÁN OBLIGADAS A SOPORTAR UN PARQUE EÓLICO EN SU MONTE VECINAL?
lunes, 13 de diciembre de 2021
¿SE PUEDEN REALIZAR PERMUTAS DE MONTE VECINAL EN DOCUMENTO PRIVADO?
Últimamente he tenido varios clientes que pretenden hacer la permuta de monte vecinal en documento privado, unos por motivos fiscales y otros para ahorrar el tiempo que lleva hacer la permuta en documento público.
Pues bien, los contesto que NO, que no cabe hacer la permuta en documento privado, primero porque es preciso controlar que la finca que se entrega a la Comunidad en permuta sea colindante con el monte vecinal y que el valor de esta finca y el trozo que se pretende permutar tienen valor similar.
Efectivamente, el Servicio de montes es el órgano al que debemos dirigirnos- antes de otorgar la escritura permuta- a fin de que otorgue informe favorable a la permuta que pretendemos realizar.
Pues bien, lo que va a controlar el Servicio de montes son tres extremos:
1º).- Que la finca particular que se va entregar en permuta a la Comunidad de monte que colinda con el monte vecinal.
2º).- Que la finca y el trozo de monte vecinal son de valor similar, es decir si el trozo de monte que se va a permutar está calificado en el PXOM correspondiente como suelo urbano o suelo industrial, la finca de terreno rústico que se va a entregar en permuta no puede tener los mismos metros que la parcela de monte vecinal que se va a entregar en permuta.
3º) Que la configuración de fincas particulares que se van a entregar en permuta, se corresponda exactamente con la que aparece en el Catastro. Éste es el requisito más difícil de cumplir, dadas las deficiencias que todos sabemos que adolece el Catastro.
Una vez cumplidos los tres requisitos antes descritos, se ha te otorgar la Escritura particular de permuta en el plazo de 2 meses, de la que se ha de remitir una copia al Jurado de montes vecinales en mano común.
En definitiva, como he expuesto al principio de este artículo, no cabe otorgar la permuta de monte vecinal en documento privado.
Vigo, 13 de diciembre de 2021
domingo, 1 de agosto de 2021
¿CÓMO DEBEN FUNCIONAR LAS JUNTAS RECTORAS DE LAS COMUNIDADES DE MONTES VECINALES EN MANO COMÚN?
Tanto la Ley 131989, de 10 de octubre, como el Reglamento 260/192, dedican
cada una de ellas muy pocas referencias al funcionamiento de la Junta Rectora.
Así:
El artículo 15 de la Ley 13/89: dispone que:
<<1. La Junta Rectora es el órgano de gobierno, gestión y representación de la Comunidad. Estará compuesta por un presidente y el número de vocales que señalen los Estatutos, sin que en ningún caso puedan ser menos de dos. La Junta Rectora será elegida por la Asamblea general por un período máximo de cuatro años.
El presidente de la Junta Rectora ostenta la representación legal de la
Comunidad.
2. Cuando el número de comuneros no permita la constitución de
la Junta Rectora, con arreglo a lo establecido en el apartado 1, asumirá
sus funciones la Asamblea General de la Comunidad de montes de
vecinos.
3. (ya no tiene ver con las Juntas Rectoras, sino con la posibilidad de
mancomunarse).>>
Dicha ley también hace una pequeña mención a la Junta Rectora en el artículo 14.2, cuando dispone:
<<Con carácter extraordinario, podrá convocar Asamblea General por iniciativa de la Junta Rectora o por petición de un mínimo de un 20% de los comuneros>>.
Artículo 16.f: establece como contenido mínimo de los Estatutos, entre otras cuestiones: <<Los órganos a los que se encomienda el gobierno y administración. modo de nombrarlos, sustituirlos y funciones que le corresponde>>.
Por tanto, la Ley 13/1989 se limita a decir sobre la junta rectora que tendrá un mandato máximo de 4 años (por tanto, podrán ser elegidas por un plazo inferior); que la Junta Rectora podrá convocar Asambleas generales con carácter extraordinario (la ordinaria es obligatoria y se ha de convocar dentro de los 6 primeros meses del año); remitiendo a los Estatutos de la Comunidad su elección, substitución y las funciones que le corresponden.
Por lo que se refiere al Reglamento de montes vecinales, dispone en su artículo 46:
<<1. El órgano de gobierno, gestión e representación de las comunidades de montes es la Junta Rectora, elegida por mayoría simple en votación de la asamblea general, por un plazo máximo de cuatro años.
Está compuesta por un presidente y el número de vocales que fijen los Estatutos, uno de los cuales deberá actuar como secretario y el otro como tesorero.
2. El presidente ostenta la representación legal de la Comunidad y deberá acreditar esa cualidad para realizar los actos de disposición.
3. La Junta rectora dará cuenta a la asamblea general, en la primera sesión que se celebre, de los acuerdos adoptados.
4. Cuando el número de vecinos comuneros no permita la constitución de la Junta rectora conforme a las prescripciones de la Ley y del presente reglamento, asumirá sus funciones la asamblea general de la Comunidad de vecinos>>.
En definitiva, el Reglamento establece una regulación mayor a la que establece la Ley, pues aparte de lo que nos dice ésta, dispone que la Junta Rectora debe estar compuesta, al menos por un Presidente, Secretario y Tesorero y tendrá que dar cuenta a la asamblea general de los acuerdos tomados por la Junta Rectora.
Por tanto, debemos recurrir a los Estatutos de la Comunidad para determina su sisma de elección y de funcionamiento de la Junta Rectora.
Pues bien, esta abogada, que lleva trabando más de 24 años en la materia de montes vecinales, debió leer más de 100 Estatutos, por lo que me encuentro capacitada para establecer la regulación de la Junta Rectora (en adelante, JR) pues el contenido de los mismo es bastante similar. Pasamos pues a determinar los distintos puntos que regulan la junta rectora en la mayoría de los Estatutos de la Comunidad.
1º). Acometer el expediente previo de la expulsión de un comunero:
Ya sabemos que la condición de comunero se pierde por fallecimiento, renuncia o dejar de vivir en la parroquia de forma habitual.
Pues bien, en este último caso se ha de instruir un expediente por parte de la JR que se inicia con un acuerdo de la misma en el que se aprueba la expulsión de un comunero dejar de vivir en la parroquia de forma habitual. Ese acuerdo se envía al comunero afectado dándole 10 días para que hagan sus alegaciones. Después se convoca a la Asamblea General, haciendo constar en la convocatoria como punto específico del orden del día la expulsión de comunero. En la asamblea se leerá el acuerdo de expulsión de la JR y, en su caso las alegaciones del comunero afectado, aprobando o no la asamblea su expulsión o no.
2º). Obligaciones de la JR:
Son muchas las obligaciones que se exponen en los Estatutos para la JR, para mí las más importantes son:
a) desempeñar su cargo con la debida diligencia:
a.1) Lo que, entre otras cosas, supone asistir puntualmente las reuniones de la JR que sean convocadas por el Presidente, de forma tal que si no concurre a tales reuniones el presidente le ha de pedir su dimisión y llevar este punto a la próxima Asamblea que se celebre y comunicarlo, a posteriori, al Jurado de montes vecinales en mano común.
a.2.- Llevar a cabo la gestión diaria de la Comunidad. Es evidente que el presidente no puede encargarse él sólo de la gestión de la Comunidad, por lo que en una reunión de la JR se han de decidir las funciones que han de ejercer cada uno de sus cargos.
a.3) Por supuesto, asistir a todas las Asambleas que se convoquen, con carácter ordinario o extraordinario.
b) Efectuar los pagos por servicios prestados hasta el máximo que establece los Estatutos; en los últimos estatutos que he actualizado, esta cantidad oscila entre los 6.000€ y los 10.000€. Bien, no debemos confundirnos, éstos son los pagos corrientes que puede hacer la JR sin contar con la autorización de la Asamblea General. Para hacer pagos superiores, se ha de exponer el proyecto de la Asamblea General y su presupuesto total, sometiéndolo a la aprobación de los comuneros.
c) Solicitar a la Asamblea la autorización para realizar cortas que esté fuera del Proyecto de Ordenación, así como la petición de subvenciones que redunden en beneficio de la Comunidad.
d) Dar cuenta a la Asamblea de las Cuentas del año anterior de la Comunidad para su aprobación o rechazo (en este último caso, normalmente se produce la dimisión en bloque de la JR), así como dar cuenta de toda la gestión realizada por la JR en el año anterior.
3º) Características de los cargos de la JR:
Los cargos de la JR son GRATUITOS, de forma que sus miembros sólo pueden reclamar de la Comunidad las dietas (kilometraje, comida, gasolina, tiques de autopista, etc) de desplazamiento a los distintos lugares que tengan que ir para un servicio de la Comunidad.
Ahora bien, en los últimos tiempos se está creando lo que se denomina Presidente-Gestor, sobre todo en comunidades que cuentan con un presupuesto alto y el presidente, por estar desempelado, dedica una jornada laboral completa para la Comunidad (8 horas diarias). En ese caso ésta procede a contratar al Presidente como gestor, al que se le paga un sueldo mensual.
4º) Duración del mandato de la JR:
Ya hemos visto que la ley establece que el mandato de la JR no puede superar los 4 años, pero ello no impide su renovación por 4 años más, si así lo decide la asamblea general. Alguno de los Estatutos que he visto establecen mandatos de 2 años, lo que considero un error pues se trata de un plazo muy exiguo para llevar a cabo cualquier proyecto que pretenda llevar a cabo la JR.
5º) Remoción de la JR:
Los comuneros pueden remover a la JR, siempre que la petición venga avala por el 20% del Censo de los comuneros; la JR está obligada a convocar la Asamblea para decidir sobre la remoción en un plazo de dos meses. Si no se convocase en ese plazo, ese mismo 20% de los comuneros podrán convocar la Asamblea General para remover a la JR y, en su caso, nombrar una nueva JR.
6º) Elección de la JR:
Transcurrido el mandato de la JR, se ha convocar Asamblea general para su elección.
El procedimiento que mayormente se establece en los estatutos es el siguiente:
6.1) Se convoca Asamblea general para:
a) Convocar elecciones de la JR.
b) Señalar día y hora para la celebración de la elección de JR.
c) Se designan los miembros de la Mesa Electoral, compuesta por un
Presidente y dos vocales.
6.2.-La convocatoria a Asamblea General para elección de JR se ha de comunicar por escrito a todos los comuneros con 30 días de antelación.
6.3.- Las distintas candidaturas deberán entregarse al secretario de la JR saliente, dentro de los 20 días siguientes a la fecha de la convocatoria. Destacar que hay muchas comunidades que permiten presentar las candidaturas en la propia Asamblea en el que se va a decidir la elección.
6.4.- En la candidatura deberá relacionarse el nombre y apellidos y su DNI/CIF y el cargo de la JR a la que opta cada uno de los componentes.
6.5.- En el caso en que se presente una sola candidatura, ésta resultará elegida sin necesidad de proceder a votación alguna.
6.6.- En el caso en que se presenten varias candidaturas se procederá a su votación para ver cuál de ellas obtiene más números de votos. La votación será a mano alzada o en urna, según decida por mayoría simple la Asamblea.
6.7.- Un vez realizada la votación, se procederá al recuento de votos y se proclamará como JR la candidatura que haya obtenido mayor número de votos.
Pues bien, lo expuesto es todo lo que se me ocurre sobre el funcionamiento de la Junta Rectora, espero no haberme dejado nada en el tintero.
Vigo, 1 de agosto de 2021
miércoles, 23 de junio de 2021
LA XUNTA ABRE LA PUERTA A LA VENTA DE LOS MONTES VECINALES EN MANO COMÚN
En el monte "O Castro" de Vigo
En efecto, la Ley 11/2021, de 14 de mayo, de recuperación de la tierra en Galicia, establece en su artículo 36 que se podrán integrar en el Banco de tierras los montes vecinales cuando se extinga o desaparezca la Comunidad de vecinos titular del monte, de manera provisional, o cuando sean declarados en estado de grave abandono o degradación.
Tal integración no tendría, en principio, especial problema, incluso, favorecería la explotación de los montes que se han quedado sin su Comunidad titular o que hayan quedado en estado de grave abandono..
El problema radica en que, según el artículo 37 de la citada Ley 11/1021, las fincas incorporadas al Banco de tierras (sin excluir los montes vecinales en mano común), podrán destinarse por la vía de la enajenación o la cesión gratuita a la conservación y mejora del patrimonio natural y a la biodiversidad.
Por tanto, a pesar de la inalienabilidad innata de los montes vecinales en mano común, al amparo de esta ley, se podrán vender los montes vecinales que hayan quedado sin comunidad titular o hayan sido declarados en estado de grave abandono, cuando, la Ley 13/89 de montes vecinales en mano común establece -en su artículo 30- que cuando el monte se encuentre en alguna de las circunstancias antes anunciadas, será gestionado cautelarmente por la Consellería competente en materia de montes (hoy, la Consellería de Medio Rural) hasta que se reconstituya la Comunidad.
Es decir, se ha pasado de una gestión cautelar por la Consellería a una integración en el Banco de tierras con posibilidad de su venta a terceros.
Otra de las "perlas" de la Ley 11/2021 es que los contratos de arrendamientos sobre las fincas que integren el Banco de Tierras, tendrán una duración máxima de 70 años cuando sean arrendadas para un uso forestal, cuando, tratándose de montes vecinales, la Ley 23/1989 establece -en su artículo 5.2- que el plazo máximo de su arriendo en el de 11 años.
De modo que si la situación de falta de Comunidad titular desaparece y se elige una Junta Rectora, dicha Comunidad se podrá encontrar que su monte está gravado con un arrendamiento de duración de 70 años, estando obligado a respetar tal contrato y a subrogarse en la posición de arrendador.
Vigo, 23 de junio de 2021
viernes, 16 de abril de 2021
¿SON VÁLIDOS LOS CONTRATOS OTORGADOS EN DOCUMENTO PRIVADO SOBRE PARCELAS DE MONTE VECINAL?
I.- ANTECEDENTES
Igualmente, y de forma muy habitual, son requeridos mis servicios para que proceda a redactar en documento privado los distintos actos disposición antes referidos que, en ocasiones, posteriormente se elevan a escritura pública.
Caso distinto son las permutas, que siempre se otorgan en escritura pública, dado que la misma debe ser notificada al correspondiente Jurado provincial de Montes vecinales en mano común, en el plazo de 2 meses desde que se otorgó su autorización por el correspondiente Servicio de Montes. Lo mismo ocurre con la constitución de los Derechos de Superficie, que igualmente se otorgan de forma general en escritura pública, pero por un motivo muy concreto: si el derecho de superficie está inscrito en el Registro de la Propiedad (al que sólo acceden las escrituras públicas), el superficiario podrá hipotecar su derecho de superficie, para obtener la correspondiente financiación de las obras, instalaciones o plantación.
Pues bien, durante el
confinamiento del pasado año 2020, fui requerida por una mercantil para que le
redactase la minuta o borrador de una escritura pública de Derecho de Superficie
para la explotación forestal de un monte vecinal, lo que llevé a efecto según
mi leal saber y entender. La sorpresa me la llevé hará un mes, cuando la misma
mercantil me requirió que convirtiese esa minuta en un documento privado, para
evitar los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, aduciendo que la
mayoría de las Comunidades de montes de la zona así lo estaban haciendo. A
pesar de mis advertencias sobre la necesidad de que tal constitución se
otorgase en escritura pública, la citada mercantil insistió en que redactase
tal documento privado.
II.- REGULACIÓN JURÍDICA
Ahora bien, en el Reglamento de la citada Ley 13/1989, aprobado por
Decreto 260/1992, de 4 de septiembre, se
generaliza la exigencia de otorgamiento en escritura pública para todos los
actos de disposición, así, en su artículo 58 se dispone literalmente:
En los casos de disposición, que estarán
formalizados siempre en escritura pública, se acompañará con la documentación que
se remita a la sección provincial del Registro de Montes Vecinales en Mano
Común las correspondientes licencias de obras de los cesionarios, arrendatarios
o superficiarios, así como las autorizaciones necesarias para el cambio de masa
forestal a cultivo agrícola, o para plantaciones de eucaliptos que en su caso
deberán incluir estudio de impacto ambiental, conforme a los Decretos 81/1989 y
422/1991>>.
Pues bien, el mismo Código Civil en su Artículo
1279 establece que:
<<Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra
forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse
recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el
consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez>>.
Es decir, a pesar de que el Reglamento de Montes Vecinales en
Mano Común dispone que los contratos relativos a actos de disposición sobre el
monte vecinal deberán formalizarse siempre en escritura pública, el hecho de que se otorguen en documento
privado no implica sin más la nulidad de pleno derecho del contrato otorgado,
sino que simplemente conlleva el derecho de cualquiera de las partes del
contrato a obligarse recíprocamente a elevar tal documento privado en escritura
pública.
Cuestión distinta es la relativa al otorgamiento de un Derecho de Superficie que, por ley, necesariamente para su validez y eficacia se ha de formalizar en escritura pública, si bien no es obligatoria su inscripción en el Registro de la Propiedad, en virtud de sentencia del TS de 31/2/2001, confirmada por la sentencia de 26/11/2002
<<Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad>>.
En conclusión, salvo la permuta y el derecho de superficie que deberán formalizarse en escritura pública, los demás contratos sobre actos de disposición del monte vecinal se pueden otorgar en documento privado, si bien cualquiera de las partes podrá obligar a la otra a que dicho contrato se formalice en escritura pública.
Vigo, 16 de abril de 2021