Manuel Gago y Cristina Bugarín, socios fundadores de BUGARIN & GAGO ABOGADOS
(El presente artículo ha sido actualizado a fecha 13 de Septiembre de 2016)
Pese a su inalienabilidad e indivisibilidad, la Ley 13/1989 y el Decreto
260/1992 permiten el otorgamiento de una serie de contratos sobre los montes
vecinales en mano común.
Pues bien, a lo largo de este artículo y
posteriores, tratare de explicar las distintas modalidades contractuales que se
pueden formalizar sobre los montes vecinales en mano común.
I.- CESIÓN DE USO
El
artículo 5 de la Ley
13/1989 dispone: <<Los
montes vecinales en mano común, pese a su inalienabilidad, podrán ser objeto de
cesión temporal, en todo o en parte,
a título oneroso o gratuito, para obras, instalaciones, explotaciones de
diversa índole, servicios u otros fines que redunden de modo principal en el
beneficio directo de la
Comunidad de vecinos, de acuerdo con las mayorías
previstas en el artículo 18.1. La cesión podrá ser por tiempo indefinido en favor de cualquiera de las
Administraciones Públicas cuando sea destinada a equipamientos a favor
de la propia Comunidad, y en tanto se mantenga el fin para el que ha sido hecha
la cesión.>>
Por
su parte el artículo 5 del Decreto 260/1992 dispone: <<Los montes vecinales en mano común podrán
ser objeto de cesión temporal, en todo o en parte, a título oneroso o gratuíto,
después del informe de la Consellería de
Agricultura, Ganadería y Montes, para obras, instalaciones, explotaciones de
diversa índole, servicios u otros fines que redunden en beneficio
directo de la comunidad de veciños, siempre que de tal cesión se derive un bien
público o social o que redunde de
modo principal en beneficio de los vecinos.
La cesión se podrá establecer por
un plazo máximo de treinta años
si es a favor de particulares, o por tiempo indefinido si es en beneficio de cualquiera
de las administraciones públicas cuando sea destinada a equipamientos a favor de
la propia comunidad, y mientras se mantenga
el fin para el que fue hecha la cesión.>>.
La cesión de uso, temporal o
indefinida, de los montes vecinales se reguló por primera vez en la Ley 52/1968, de 27 de julio, de montes vecinales
en mano común al disponer su artículo 2: <<…No
obstante su inalienabilidad, podrán excepcionalmente ser objeto de cesión total
o parcial, o temporal o definitiva, al Estado, Provincia, Municipio, Movimiento
Nacional u Organización Sindical, así como cesión de uso a Cooperativas, para
Obras, Instalaciones, Servicios o fines que redunden de modo principal en
beneficio directo de los vecinos propietarios de los mismos. Reglamentariamente
se establecerán los requisitos y condiciones que han de concurrir en tales
cesiones.>>.
Asimismo, el Reglamento de desarrollo de esta Ley (aprobado por Decreto
569/1970,de 26 de febrero), reguló este tipo de cesiones en sus artículo
38.4ª, 39 y 40), si bien estableciendo un control administrativo más
exacerbado, al exigir no sólo el informe favorable de la Administración
Forestal, sino también el informe previo del “Ayuntamiento a que esté vinculado el monte”.
Pues
bien, de acuerdo con la regulación vigente, las cesiones de uso pueden ser:
onerosas (a cambio de un canon o contraprestación) o gratuitas, temporales o
indefinidas, a favor de particulares o de administraciones públicas, de parte o
de la totalidad del monte.
En cuanto a las peculiaridades
de las cesiones de uso a favor de
particulares, podemos destacar:
► La Ley 13/1989 de montes
vecinales no establece ningún plazo, ni máximo ni mínimo para este tipo de
cesiones, pero el Reglamento de montes, vecinales aprobado por Decreto
260/1992, si establece de forma expresa que las cesiones temporales de uso sólo se podrán otorgar a favor de
particulares por un plazo máximo de 30 años.
En cuanto al plazo máximo, surge la problemática respecto
de aquellas cesiones realizadas por los Ayuntamientos a favor de particulares
con anterioridad a la clasificación o declaración judicial del monte como
vecinal en mano común, por un plazo superior a los 30 años.
En
efecto, la Disposición
final 3ª de la Ley
55/1980, de 11 de noviembre, de montes vecinales en mano común, así como la Disposición adicional
del Decreto 260/1992, de 4 septiembre, por el que se aprueba el Reglamento
gallego de montes vecinales en mano común, disponen que:
<<Tercera. Los negocios jurídicos
realizados sin intervención de la comunidad titular del monte, antes de su
clasificación se someterán a las siguientes normas:
a) Las ocupaciones o
servidumbres concedidas por la Administración del Estado o de la Comunidad Autónoma
sobre montes que estuviesen incluidos en el Catálogo de los de Utilidad Pública
o por la
Administración Local bajo la consideración de bienes
comunales o de propios, subsistirán en los términos de la concesión,
entrando a percibir la comunidad titular el canon o indemnización que se
devengará en el momento de la clasificación, pudiendo la comunidad exigir la
actualización de dicha cantidad.>>.
Si
las cesiones temporales de uso otorgadas por los Ayuntamientos han de subsistir
“en
los términos de la concesión”, deberíamos entender, en
principio, que se ha de respetar el plazo estipulado en su día entre la Administración
pública y el particular; ahora bien, el art. 5 del Decreto 260/1992 es tajante
cuando dispone que “La
cesión se podrá establecer por un plazo
máximo de treinta años si es a favor de particulares”, por
lo que, en mi opinión, las cesiones anteriores otorgadas por los Ayuntamientos a
favor de particulares sólo podrán mantenerse por un plazo máximo de 30 años,
computado desde la clasificación o declaración judicial del monte como vecinal
en mano común, pues en otro caso se estaría contraviniendo la regulación legal
propia y característica de este tipo especial de propiedad colectiva.
► La Ley 13/1989 de montes
vecinales exige que las cesiones temporales se realicen para obras,
instalaciones, explotaciones de diversa índole, servicios u otros fines “que redunden de modo principal en el
beneficio directo de la
Comunidad de vecinos”, sin embargo el Reglamento de
montes vecinales, aprobado por Decreto 260/1992, vino a ensanchar la razón
justificativa de la cesión al disponer que de la misma “se
derive un bien público o social
o que redunde de modo principal en
beneficio de los vecinos”. Por tanto no se ya que el beneficio para los vecinos sea
“directo” y se amplía a los casos en que de la cesión se derive un “bien
público o social”.
Pues
bien, en mi opinión, esta ampliación de la causa justificativa de la cesión
que efectúa el Decreto 260/1992 conlleva –máxime en la situación actual de
crisis económica-, que tengan cabida en el ámbito de la cesión temporal el
destino de la misma a la realización de todo tipo de obras, instalaciones y
explotaciones que conlleven el ejercicio de una actividad empresarial, pues
de la misma se derivará la creación de puestos de trabajo (muchos de ellos a
cubrir por los propios vecinos de la parroquia o lugar donde radique el monte),
así como el crecimiento del consumo en los establecimientos de cafetería,
restaurante, hoteles … radicados en la misma parroquia o lugar, por lo que no
se puede negar que la cesión va a redundar “en beneficio de los vecinos”.
Por
lo que se refiere a las peculiaridades
de las cesiones de uso a favor de
Administraciones Públicas, podemos destacar:
►
Tanto la Ley
13/1989 como el Decreto 260/1992 disponen que este tipo de cesiones se podrán
otorgar por tiempo indefinido, lo que no significa que la cesión se
realice de forma perpetua,
porque la misma durará “mientras se mantenga el fin para el
que fue hecha la cesión”.
►
Asimismo, Tanto la Ley
13/1989 como el Decreto 260/1992 disponen igualmente que este tipo de cesiones
ha de ser destinada a “equipamientos a favor de la propia
comunidad”, aunque, en mi opinión, el equipamiento no
tiene por qué reducirse a la demarcación territorial del grupo social
propietario del monte (parroquia o lugar correspondiente), sino que puede extenderse a un área territorial
más extensa (ej. el establecimiento de un centro educativo, un
hospital, etc).
De
hecho, como todos sabemos por los medios de comunicación, ésta es la forma
contractual que han elegido las CMVMC de Salcedo (término municipal de
Pontevedra), Vilaboa y Figueirido (término municipal de Vilaboa), por un
lado, y el Ministerio de Defensa, por otro, para regularizar la situación de
ocupación por este último de los montes vecinales de las citadas comunidades con
las instalaciones del Cuartel de La
Brilat, tras la declaración judicial de la titularidad
dominical de los terrenos ocupados a favor de las citadas comunidades de
montes, que la abogada que suscribe ha tenido el honor de defender en los
procedimientos judiciales promovidos para la consecución de tal fin.
Resaltar
que tanto las cesiones de uso temporales como indefinidas exigen la intervención de la Administración
Pública para su formalización, por cuanto:
► Se
precisa solicitar el “informe de la Consellería de
Agricultura, Ganadería y Montes” (actual consellería de
Medio Rural), tal y como exige el artículo 5 del Reglamento de montes
vecinales, aprobado por Decreto 260/1992.
► Si la cesión conlleva un
cambio del cultivo al que estaba destinado el monte, se ha de tramitar ante la Administración
Forestal la correspondiente autorización de cambio de actividad, que se tramita en los
artículos 58 y siguientes de la
Ley 7/2012, de 28 de junio, de montes de Galicia.
Finalmente
sólo resta resaltar una última
exigencia establecida por el artículo 5 de la Ley 13/1989 para las cesiones
de uso, que es que la misma sea aprobada en Asamblea General de “acuerdo con las mayorías previstas en el artículo 18.1.”.
ahora bien, esta exigencia no es propia de las cesiones de uso, sino de
cualquier acto de disposición que pretenda aprobar una comunidad sobre su monte
vecinal, de tal forma que tal acuerdo
ha de ser aprobado por la mayoría reforzada que represente el 50% del censo de
comuneros en primera convocatoria, o del 30% en segunda convocatoria.
II.- ARRENDAMIENTO
Esta modalidad contractual no ha
sido regulada ni en la primera Ley de montes vecinales en mano común (Ley
52/1968, de 27 de julio), ni en el Reglamento que procedió a su desarrollo (aprobado
por Decreto 569/1970,de 26 de febrero), ni en la Ley estatal 55/1980 de montes vecinales, ni
tampoco en la vigente Ley gallega 13/1989 de montes vecinales.
Así pues, este tipo de contrato se regula única y exclusivamente,
respecto de los montes vecinales en mano común, en artículo 10 del Reglamento
que desarrolla la Ley
13/1989, aprobado por Decreto 206/1992, en el que se dispone:
<< Artículo10.- Arrendamientos.
1.- Los
M.V.M.C. podrán ser objeto de arrendamiento total o parcial, el cual se regirá
por lo dispuesto en el Código civil, con las siguientes especialidades:
·
El período contractual no podrá ser superior a 11 años.
·
Las mejoras e instalaciones que se puedan derivar del arrendamento quedarán
de propiedad de la comunidad vecinal al terminar el plazo pactado, sin
compensación alguna para el arrendatario.
2.- De
común acuerdo, la comunidad vecinal y el arrendatario podrán prorrogar el
arrendamiento antes de expirar el plazo para el que fue establecido, y sin
superar el límite reglamentario.>>.
Tres son, por tanto, las especialidades del contrato de arrendamiento sobe un monte vecinal
en mano común:
► El
plazo máximo del arriendo son 11 años, lo que necesariamente relega
esta modalidad contractual para aquellas actividades que no exijan una gran
inversión económica por parte del arrendatario, pues difícilmente sería
amortizable en un plazo contractual tan corto.
► Las
mejoran que realice el arrendatario revertirán automática a la extinción del
plazo estipulado en beneficio de la Comunidad propietaria, sin que tal
arrendatario tenga derecho exigir ningún tipo de compensación o indemnización
por mor de tales mejoras.
► No
se exige informe previo de la
Consellería de Medio Rural, como ocurre en el
contrato de cesión de uso.
El plazo de duración es máximo, lo
que significa que, en los casos en que no se haya estipulado un plazo concreto
o, habiéndose establecido un plazo inferior con prórroga automática si no es
denunciado por ninguna de las partes, al cumplirse los 11 años de vigencia el
contrato se extingue automáticamente.
De
hecho, en este plazo máximo de 11 años se fundamentó la abogada que suscribe
para argumentar una demanda de desahucio por expiración del plazo máximo
reglamentario, sobre la base del artículo 250.1 de la Ley de enjuiciamiento civil (<<Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas
siguientes …
Las que … con fundamento … en
la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño,
usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o
urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen
la posesión de dicha finca.>>), a fin de que una Comunidad de montes del Ayuntamiento de Vilaboa
pudiese recuperar la porción de su monte vecinal (que había sido cedido a la Xunta para ser destinado a
“parque natural), ocupada por un “chiringuito” -totalmente destartalado
y que desentonaba claramente con el entorno de ese precioso parque natural-,
que en su día había sido arrendada por la antigua Junta Rectora de dicha
comunidad, sin especificar plazo alguno de duración, sin que la Xunta
de Galicia (titular de un derecho de cesión sobre el monte vecinal para
destinarlo a “parque natural”), ni la actual Junta Rectora consiguieran durante
años el desalojo de la arrendataria, la que finalmente accedió al mismo, tras
la presentación de la citada demanda de desahucio ante los Juzgados de primera
instancia de Cangas.
Vigo, 9 de Febrero de 2014