DISTINTAS MODALIDADES DE CONTRATOS QUE SE PUEDEN OTORGAR SOBRE LOS MONTES VECINALES (SEGUNDA PARTE)

Cristina Bugarín y Manuel Gago, abogados especializados en montes vecinales en mano común 

El presente artículo ha sido actualizado a fecha 19 de Septiembre de 2016

Si en el anterior artículo explicamos los contratos de cesión de uso y arrendamiento,  en el presente daremos unas pequeñas pincelas sobre los contratos de constitución de derecho de superficie, de permuta y ocupaciones y servidumbres.

I.- CONSTITUCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE (regulado en el artículo 7 de la Ley 13/1989 y artículo 8 del Decreto 260/1992).

El derecho de superficie sobre los montes vecinales en mano común no fue regulado en la Ley 52/1968, de 27 de julio (primera ley de montes vecinales en mano común), sino que se regula por vez primera en la Ley 55/1980.

Este derecho en su concepción genérica consiste en la facultad de realizar una construcción o un plantación sobre suelo ajeno, manteniendo el superficiario la propiedad temporal de las construcciones o plantaciones realizadas.

El Articulo 7 de la Ley 13/1989 dispone:

           <<1.- La comunidad de vecinos propietarios podrá establecer derechos de superficie con destino a instalaciones o edificaciones hasta el plazo máximo de treinta años, o a cultivos agrícolas de diez años, pasando a ella, sin ninguna indemnización, al caducar el derecho, la propiedad de todo lo instalado, edificado o plantado. En el caso de aproveitamentos forestales de arbolado, la Comunidade no podrá concertar plazos superiores a los correspondientes a un único turno de especie plantada, ni para otra clase de aprovechamientos que el de la corta del arbolado plantado.

2.- La constitución de este derecho se formalizará en escritura pública, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, será transmisible y susceptible de gravamen, y se regirá por el título constitutivo del derecho, por la presente Ley y, subsidiariamente, por las normas del Derecho Privado.

3.- Si el derecho de superficie afectase sólo a una parte del monte vecinal, se deberá practicar la correspondiente delimitación a los efectos de inscripción de aquel derecho>>.

Por su parte el artículo 8 del Decreto 260/1992 dispone:

<<1.- El establecimiento de derechos de superficie tendrá carácter temporal y con los siguientes plazos:

a) Hasta 30 años en caso de que sea con destino a instalaciones o edificaciones,

b) Hasta 10 años en cultivos agrarios, previa autorización de la Dirección General de Montes y Medio Ambiente Natural cuando suponga cambio de masa forestal a producción agraria,

c) El número de años coincidente con el turno de la especie plantada en el caso de arbolado, debiéndose fijar en el documento correspondiente el número de años máximo en que deberá procederse a la tala del arbolado.

2.- Para plantaciones de eucaliptos se deberá añadir al documento público señalado en el número anterior un estudio de impacto ambiental, conforme al Decreto 81/1989, de 11 mayo.

3.- De común acuerdo, la comunidad vecinal y el superficiario podrán prorrogar el derecho de superficie, antes de caducar el plazo para el que fue establecido y sin superar aquellos fijados en el núm. 1.

4.- La extinción del derecho de superficie, por transcurso del término, provocará la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

5.- Si por cualquier otra causa se reunieran en la misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente>>.

Como se ha dicho, durante la vigencia del derecho de superficie, el superficiario es DUEÑO de la construcción o plantación, mientras la Comunidad de montes es DUEÑA del suelo construido o plantado. Una vez extinguido el derecho de superficie, revierte en la Comunidad de montes la plena propiedad y posesión de la construcción, instalación o plantación realizada.

Aunque a Ley del Suelo (LS 8/2007) establece en su artículo 35 la posibilidad de constituir igualmente el derecho de superficie sobre construcciones ya realizadas, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo, en principio, una interpretación literal de la regulación establecida tanto en la Ley 13/89, como en el Decreto 260/1992, no permitiría aplicar la facultad regulada en el artículo 35 de la LS para los montes vecinales en mano común, por cuanto se regula el derecho de superficie como una figura contractual que permite la cesión a un tercero de un monte vecinal o parte de mismo “con destino a instalaciones o edificaciones o cultivos agrícolas o plantaciones”, lo que parece que exige que la porción de monte sobre la que se constituya el derecho de superficie se halle totalmente libre de toda edificación, plantación y siembra, de modo que sea el superficiario quien deba realizar tal construcción, plantación o cultivo agrícola.

Ahora bien, teniendo en cuanta que la Ley del Suelo es muy posterior a la Ley 13/89 y que, en principio, no existe motivo alguna para aplicar tal interpretación literal o restrictiva, no veo obstáculo a la constitución de derechos de superficie, en aplicación del citado artículo de la Ley Suelo, sobre construcciones, plantaciones o siembras ya realizadas con anterioridad.

El derecho de superficie presenta diferencias notables con el contrato de cesión de uso que hemos estudiado en el artículo anterior de este blog:

1ª.- Como se ha expuesto, el superficiario tiene un derecho de propiedad sobre la construcción, plantación o instalación, separado del derecho del suelo de la Comunidad de montes, mientras esté vigente tal derecho. Ello significa que si se produjese una expropiación sobre el terreno objeto de un derecho de superficie durante la vigencia del mismo, el superficiario tendría derecho a cobrar el justiprecio íntegro correspondiente a la construcción o plantación, aun cuando la expropiación se produjese unos días antes del vencimiento de ese derecho de superficie.

2ª.- No se exige, en principio para su otorgamiento ninguna intervención de la Administración, a diferencia del contrato de cesión de uso que exige el informe del Servicio de Montes de la Consellería de Medio Rural. Ahora bien, cuando el fin del derecho de superficie conlleve un cambio de uso (por ejemplo, se pretenda una construcción o cultivo agrícola en una parcela con destino forestal), se exigirá solicitar la correspondiente autorización administrativa para efectuar tal cambio de uso.

3ª.- Para la  válida constitución del derecho de superficie se exige el otorgamiento de escritura pública y su inscripción en el registro de la propiedad correspondiente. Este es uno de los motivos fundamentales por los que se descarta en muchas ocasiones esta figura contractual, por cuanto no todos los montes vecinales están inscritos en el registro de la propiedad, ni son susceptibles de una fácil y rápida inscripción registral. Piénsese en los casos –bastante abundantes en la práctica- de clasificación parcial de un monte vecinal por el Jurado de Montes, por hallarse determinadas porciones del mismo ocupadas con instalaciones o usos del Ayuntamiento correspondiente, realizados con anterioridad a la clasificación, que conlleva la denegación de la clasificación de las porciones de monte vecinal ocupadas y, por ende, impide la cancelación de la inscripción registral efectuada en su día a favor del Ayuntamiento sobre la totalidad del monte, con la consecuente imposibilidad de inscribir la parte del monte clasificado a favor de la Comunidad, en tanto no obtenga una sentencia firme estimatoria de la correspondiente demanda reivindicatoria ante los Tribunales Ordinarios en relación a las porciones de monte no clasificadas.

4ª.- El derecho de superficie no exige que de la instalación o plantación “se derive un bien público o social o que redunde de modo principal en beneficio de los vecinos”, como ocurre con el contrato de cesión de uso, por lo que e abanico de instalaciones o construcciones a realizar es, en principio, ilimitado.

5ª.- Finalmente, otra diferencia fundamental es que el derecho de superficie es siempre temporal, a diferencia de la cesión de uso que puede otorgarse por tiempo indefinido a favor de las administraciones públicas.

En cuanto al plazo del derecho de superficie, ya hemos visto que la normativa de montes vecinales distingue según el destino que se pretenda dar a ese derecho:

a).- 30 años cuando se destine a construcciones o instalaciones.

b).- 10 años cuando se destine a cultivos agrícolas.

c).- número de años correspondiente al turno de corta cuando se destine a plantaciones forestales.

En cuanto a la posibilidad de prórroga del plazo del derecho de superficie, existen 2 interpretaciones a la vista de la redacción del apartado tercero del artículo 8 del Decreto 260/1992, esto es:

a).- interpretación laxa o extensiva, que entiende que aún habiéndose pactado el plazo máximo establecido (ejemplo, 30 años para las construcciones), antes de que venza dicho plazo, las partes podrán prorrogarlo por otro plazo igual al máximo establecido (en el ejemplo, otros 30 años).

b).- interpretación restrictiva, que entiende que la prórroga sólo es posible cuando las partes han pactado un plazo inicial inferior al máximo establecido (ejemplo, 30 años para las construcciones), de tal forma que antes del vencimiento del plazo pactado, las partes podrán prorrogarlo sin excederse del máximo legal (ej. si se pactó un plazo inicial de 15 años, se podrá prorrogar por otros 15 años más).

En mi opinión, la interpretación correcta es la restrictiva, pues en otro caso, se estaría desvirtuando la propia naturaleza del derecho de superficie que es por su propia esencia TEMPORAL. Aunque, también es cierto, que en mi experiencia profesional he conocido varios casos de otorgamiento de derechos de superficie sobre monte vecinal, en el que se ha aplicado la interpretación extensa de la prórroga del plazo (30+30 años) y el registrador correspondiente procedió a su inscripción en el registro de la propiedad sin problema.

II.- PERMUTA (regulada en el artículo 8 de la Ley 13/1989 y artículo 9 del Decreto 260/1992).

El Articulo 8 de la Ley 13/1989 dispone:

         <<A pesar de lo dispuesto en el articulo 2, cando razones de utilidad o interés social de las Comunidades de vecinos así lo aconsejen, podrán éstas, dándole cuenta al Jurado Provincial de Clasificación, permutar terrenos integrantes de los montes vecinales en mano común, por otros terrenos limítrofes que sean de valor similar>>.

Por su parte el artículo 9 del Decreto 260/1992 dispone:

<<1.- El establecimiento de las permutas requerirá informe favorable de la Consellería de Agricultura, Ganadería y Montes sobre la similitud del valor de los terrenos permutados y la colindancia de los terrenos a permutar.

2.- La comunidad propietaria dará traslado de la permuta, en un plazo máximo de dos meses, a la sección provincial del registro de montes vecinales en mano común, adjuntando la siguiente documentación: certificado del acuerdo de la asamblea general favorable a dicho acto, copia auténtica del documento público en que se plasme el contrato, informe favorable de la delegación provincial referido a la real colindancia y similitud de valor, y plano topográfico de las parcelas que se permutan. También se dará cuenta al jurado provincial de montes vecinales en mano común>>.

La primera singularidad que debemos resaltar sobre la permuta de un monte vecinal es que constituye una excepción –tal y como expresamente dispone ab initio el art. 8 de la Ley 13/89- a su inalienabilidad consustancial. En efecto, a pesar de que el monte vecinal no se puede enajenar (vender a favor de un tercero), sí que se permite su permuta por otro terreno colindante con el monte vecinal y de valor similar al mismo. Con ello se consigue mantener la integridad del monte vecinal, pues, aun cuando la comunidad se desprende una porción de monte, obtiene otra lindante con el mismo que pasa a integrar su perímetro.

Por tanto, para que pueda otorgarse válidamente una permuta de monte vecinal se exigen los siguientes requisitos:

a).- que la porción de terreno que se entrega en permuta a la Comunidad sea colindante con el resto del monte vecinal.

Se trata de un requisito de derecho imperativo o necesario (ius cogens), de tal forma que su ausencia acarrea inevitablemente la nulidad de pleno derecho de la permuta. Pero es más, el Servicio de Montes de la Consellería de Medio Rural viene interpretando que la colindancia lo ha de ser bien con monte vecinal clasificado por el Jurado de Montes, bien con monte vecinal declarado como tal por sentencia firme de la Jurisdicción ordinaria. En su consecuencia, no se admitirá la permuta cuando la colindancia lo sea con baldíos poseídos desde siempre por la Comunidad de montes propietaria, que, por la razón que sea (normalmente por su escasa superficie) no se hallan clasificados como monte vecinal.

Pero es más, la colindancia ha de ser directa, por lo que tampoco será válida la permuta cuando el terreno que se pretende entregar a la Comunidad y el resto del monte se hallan separados por una carretera o camino público de titularidad municipal.

b).- que la porción de terreno que se entrega en permuta a la Comunidad sea de valor similar a la porción de monte vecinal que se entrega en permuta al tercero permutante.

            Por valor similar no se entiende igualdad de superficie entre los terrenos objeto de permuta, sino similitud de valor en sentido estricto, por lo que si se pretende permutar una porción de monte que permite un uso urbano o industrial, por un terreno rústico, éste último deberá abarcar los metros suficientes de superficie para equiparse en valor a la porción de monte vecinal permutada.

            c).- obtener el informe favorable de la Consellería de Medio Rural en cuanto a la colindancia y similitud de valor.

            Se exige expresamente que el informe sea favorable, por lo que el mismo no es sólo preceptivo, sino también vinculante y, por tanto, sin la emisión de dicho informe no podrá otorgarse válidamente la permuta, ni inscribirse en el Registro de la propiedad ni el Registro de Montes.

            Por lo que se refiere a las exigencias formales, la permuta deberá otorgarse en escritura pública en el plazo de dos meses siguientes a la notificación del informe favorable antes referido, la que deberá comunicarse al Jurado de montes correspondiente para que proceda a su inscripción en el Registro de montes.

III.- OCUPACIONES Y SERVIDUMBRES (regulada en el artículo 7 del Decreto 260/1992).

         Aunque no estamos ante una modalidad contractual en sentido estricto, considero conveniente efectuar una breve referencia a las “ocupaciones y servidumbres” que regula el artículo 7 del Reglamento de montes vecinales en los siguientes términos:

<<1.- Podrán establecerse ocupaciones y servidumbres, previo expediente en el que se acredite la compatibilidad de las mismas con el fin y la utilidad pública que califica al monte, a cuyo efecto la delegación provincial correspondiente redactará la oportuna memoria.

2.- En esta memoria se determinará la extensión puramente indispensable a que se ha de contraer la ocupación o servidumbre, la imposibilidad de su ubicación fuera del monte; se especificarán los daños y perjuicios que han de producirse y que, valorados, justificarán el precio de la ocupación o servidumbre, y se propondrán las condiciones en que han de otorgarse, acompañando plano debidamente autorizado de la parte del monte afectada.

3.- La delegación provincial dará audiencia en el expediente, por término de quince días, a los eventuales beneficiarios de la ocupación o servidumbre y a la comunidad vecinal, elevando seguidamente las actuaciones, con su informe, a la Dirección General de Montes y Medio Ambiente Natural.

4.- El consentimiento de la comunidad vecinal es necesario para autorizar ocupaciones en los montes. Cuando ésta se opusiere, la delegación provincial correspondiente, sin más trámite, dará por concluso el expediente, comunicando a los interesados no haber lugar a lo solicitado.>>

         No estamos, por tanto, ante un contrato propiamente dicho, pero en la práctica, dada la exigencia del consentimiento de la Comunidad propietaria para la viabilidad del expediente de ocupación o servidumbre, es muy común que la persona interesada en la ocupación o constitución de servidumbre otorgue, con carácter previo a la solicitud de instrucción del correspondiente expediente administrativo, un contrato con la Comunidad propietaria, en el que ambas partes consensúan las condiciones de la ocupación o servidumbre.

      En la práctica esta modalidad viene siendo muy utilizada por las empresas eléctricas para la constitución de servidumbres de paso de energía eléctrica sobre el monte vecinal, cuando llegan a un acuerdo con la comunidad propietaria y, por tanto, evitan así el procedimiento de expropiación forzosa.

    Téngase en cuenta que el precepto reglamentario no establece límite temporal de ningún tipo (como ocurre con la cesión temporal de uso o el derecho de superficie), por lo que, en mi opinión, a través de este procedimiento se pueden establecer ocupaciones o servidumbres con carácter indefinido, cuando la compensación económica que recibe la comunidad propietaria equivale al justiprecio expropiatorio.

            Vigo, 30 de Marzo de 2014