Buscar este blog

viernes, 16 de abril de 2021

¿SON VÁLIDOS LOS CONTRATOS OTORGADOS EN DOCUMENTO PRIVADO SOBRE PARCELAS DE MONTE VECINAL?

 




I.- ANTECEDENTES

 Durante mis 24 años de experiencia profesional relativa a los montes vecinales en mano común, me he encontrado con infinidad de actos de disposición (Cesión Temporal de Uso; Derecho de Superficie; Permutas; Arrendamientos y Compraventa de terrenos particulares) que han sido otorgados en documento privado. 

Igualmente, y de forma muy habitual, son  requeridos mis servicios para que proceda a redactar en documento privado los distintos actos disposición antes referidos que,  en ocasiones, posteriormente se elevan a escritura pública. 

Caso distinto son las permutas, que siempre se otorgan en escritura pública, dado que la misma debe ser notificada al correspondiente Jurado provincial de Montes vecinales en mano común, en el plazo de 2 meses desde que se otorgó su autorización por el correspondiente Servicio de Montes. Lo mismo ocurre con la constitución de los Derechos de Superficie, que igualmente se otorgan de forma general en escritura pública, pero por un motivo muy concreto: si el derecho de superficie está inscrito en el Registro de la Propiedad (al que sólo acceden las escrituras públicas), el superficiario podrá hipotecar su derecho de superficie, para obtener la correspondiente financiación de las obras, instalaciones o plantación. 

Pues bien, durante el confinamiento del pasado año 2020, fui requerida por una mercantil para que le redactase la minuta o borrador de una escritura pública de Derecho de Superficie para la explotación forestal de un monte vecinal, lo que llevé a efecto según mi leal saber y entender. La sorpresa me la llevé hará un mes, cuando la misma mercantil me requirió que convirtiese esa minuta en un documento privado, para evitar los gastos de Notaría y Registro de la Propiedad, aduciendo que la mayoría de las Comunidades de montes de la zona así lo estaban haciendo. A pesar de mis advertencias sobre la necesidad de que tal constitución se otorgase en escritura pública, la citada mercantil insistió en que redactase tal documento privado.

 Este hecho me llevó a cavilar mucho sobre la formalización documental de los actos de disposición de los Montes Vecinales en Mano Común, estando rumiando esta cuestión día sí y día no, razón por la cual me he decidido a redactar el presente artículo,

 

II.- REGULACIÓN JURÍDICA

 En La Ley 13/1989, de 10 de octubre de montes vecinales en mano común de Galicia, solo se prevé la exigencia de otorgar en escritura pública la constitución de Derecho de Superficie, así, en su artículo 7.2 dispone:

 <<La constitución de este derecho se formalizará en escritura pública, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad, será transmisible y susceptible de gravamen, y se regirá por el título constitutivo del derecho, por la presente Ley y, subsidiariamente, por las normas del Derecho Privado>>.

Ahora bien, en el Reglamento de la citada Ley 13/1989, aprobado por Decreto 260/1992, de 4 de septiembre, se generaliza la exigencia de otorgamiento en escritura pública para todos los actos de disposición, así, en su artículo 58 se dispone literalmente:

 Artículo 58. Documentación de los actos de disposición

En los casos de disposición, que estarán formalizados siempre en escritura pública, se acompañará con la documentación que se remita a la sección provincial del Registro de Montes Vecinales en Mano Común las correspondientes licencias de obras de los cesionarios, arrendatarios o superficiarios, así como las autorizaciones necesarias para el cambio de masa forestal a cultivo agrícola, o para plantaciones de eucaliptos que en su caso deberán incluir estudio de impacto ambiental, conforme a los Decretos 81/1989 y 422/1991>>.

 Pues bien, dado que el citado artículo 58 utiliza la expresión “estarán formalizados siempre”, ello implica que con carácter imperativo el citado Reglamento está imponiendo la formalización de todos los actos de disposición en escritura pública.

 Veamos, pues, los efectos que tiene el incumplimiento de esa norma imperativa, al otorgar en documento privado los contratos de las CMVMC, en lugar de una escritura pública.

 En el Código Civil se establece en su artículo 6.3 que:

  <<Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención >>.

 

Pues bien, el mismo Código Civil en su Artículo 1279 establece que:

 

<<Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez>>.

 

Es decir, a pesar de que el Reglamento de Montes Vecinales en Mano Común dispone que los contratos relativos a actos de disposición sobre el monte vecinal deberán formalizarse siempre en escritura pública, el hecho de que se otorguen en documento privado no implica sin más la nulidad de pleno derecho del contrato otorgado, sino que simplemente conlleva el derecho de cualquiera de las partes del contrato a obligarse recíprocamente a elevar tal documento privado en escritura pública.

Cuestión distinta es la relativa al otorgamiento de un Derecho de Superficie que, por ley, necesariamente para su validez y eficacia se ha de formalizar en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad.

 En efecto, el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, establece en su artículo 53.2 dispone que:

 <<Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad>>.

 

En conclusión, salvo la permuta y el derecho de superficie que deberán formalizarse en escritura pública, los demás contratos sobre actos de disposición del monte vecinal se pueden otorgar en documento privado, si bien cualquiera de las partes podrá obligar a la otra a que dicho contrato se formalice en escritura pública.

Vigo, 16 de abril de 2021

 

 

 






No hay comentarios:

Publicar un comentario