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domingo, 20 de abril de 2014

COMPRAVENTAS DE TERRENOS POR PARTE DE LAS COMUNIDADES DE MONTES VECINALES EN MANO COMÚN



Despacho de Bugarin & Gago Abogados en Vigo

         

Este artículo ha sido actualizado a fecha 2 de octubre de 2016


           Durante más de una década las comunidades de montes vecinales en mano común se vieron privadas de la facultad de adquirir mediante compra o donación la titularidad dominical de terrenos privados, negándoseles la posibilidad de otorgar escrituras públicas de compraventa para la adquisición de terrenos de particulares y su consecuente inscripción a nombre de la comunidad compradora en el registro de la propiedad.

            La solución a este problema ha venido de la mano de la Ley 7/2012, de 28 de junio, de Montes de Galicia, en la que se reconoce expresamente la capacidad de las Comunidad de montes para la realización de negocios jurídicos destinados a la adquisición de terrenos particulares, si bien, se establecen determinadas condiciones y requisitos para ello y bajo el control o supervisión previo de la Administración Pública.


            I.- ORIGEN DEL PROBLEMA

            Cuando yo inicié mi andadura profesional como abogada en marzo de 1997,  intervine, como asesora de diversas Comunidades de montes, en el otorgamiento de numerosas escrituras públicas de compraventa para la adquisición de terrenos privados, bien lindantes con el monte vecinal, bien de interés para la comunidad compradora para emplazar en los mismos sus respectivos locales sociales u otras edificaciones sociales.

            Tales escrituras de compraventa se inscribieron sin problema en el correspondiente registro de la propiedad, practicándose la inscripción a nombre de la Comunidad de montes compradora.

            Pues bien, el problema surge cuando, tras el otorgamiento de dos escrituras de compraventa de terrenos por una Comunidad de montes del Ayuntamiento de Mos, el Registro de la Propiedad de Redondela deniega su inscripción por entender que, dado que las Comunidades de montes carecen de personalidad jurídica propia e independiente de los sujetos individuales que las conforman en un momento determinado (vecinos de la parroquia o lugar titular del monte, según art. 3.2 de la Ley 13/89), tales comunidades carecían igualmente de toda capacidad para ser titulares de bienes distintos a los específicos que regula aquélla Ley, esto es, los montes vecinales en mano común.


            Interpuestos los correspondientes Recursos Gubernativos ante el TSJG contra la denegación de la inscripción de de las dos compraventas escrituradas notarialmente, el Alto Tribunal Gallego dictó sendos Autos corroborando el parecer de la entonces titular del Registro de la Propiedad de Redondela, a saber:


►.- Auto de fecha 15-03-1999:

<<Si ya el articulo 4.3 de la Ley 52/1968 de 27 de junio atribuía, sin precisión , una personalidad juridica para la Comunidad propietaria, la circunscribía exclusivamente a sus fines que no son más que los que establecen los artículos que preceden a aquel. No se trata más que de propiedad en común con régimen especial, no revestida de personalidad jurídica.
(...)
Esa propiedad especial tiene unos fines sociales que la propia legislación establece privilegiándola a causa a causa de esta misma finalidad (artículo 1 y 2) y carece de otro patrimonio que pudiera constituir un capital que -por razón de esa misma titularidad convertida en personalidad, como se pretende- entraría en el mismo régimen de privilegio, posibilidad que la Ley no contempla por referirse siempre a su único objeto, el monte vecinal en mano común>>.


►.- Auto de fecha 02-09-1998:

<<No se da en la Ley de Montes Vecinales en Mano Común un sujeto distinto del plural de sus sujetos integrantes como beneficiarios en la comunidad especial que aquello supone, limitándose a establecer unas simples facultades de gestión, que incluso pueden ser asumidas por quienes a ellos son ajenos según ha quedado expuesto, siempre y sólo en función de los fines que presiden y justifican la propiedad tal y como resulta del art. 3.2 y esencialmente de su art. 4 en cuanto circunscribe la capacidad jurídica de los vecinos comuneros a los fines por los que el monte común existe y a la defensa de su contenido específico, tanto en Asamblea como en Junta Rectora (art. 14) y aún individualmente pero en beneficio de la comunidad, posibilidad ésta que no cabría contemplar en el supuesto de existencia de persona jurídica como titular dominical no suplantable y sí que cabe en el supuesto de una simple forma de propiedad en común por muy especial que esta sea.

Esto supone la inexistencia de persona jurídica, como señala la Sra. Registradora de la Propiedad al denegar la pretendida inscripción, que pueda llevar válidamente a su acerbo, como tal persona, la compraventa de que se ha dejado constancia ya que, el inmueble constituye el objeto de esta compraventa nunca se integrará en aquel Monte Vecinal>>.


      En consecuencia, desde finales de 1998 las Comunidades de montes que pretendían adquirir terrenos particulares, debieron hacerlo por medio de documento privado, sin acceso al registro de la propiedad, lo que generaba un alto grado de inseguridad jurídica, sobre todo cuando la compraventa tenía por objeto terrenos que ya estaban inscritos en el registro de la propiedad y que, al no poder inscribirse a nombre de la comunidad de montes compradora, continuaban inscritos en el registro a nombre del particular vendedor tras otorgarse la compraventa.

            Ello provocó que los abogados que estamos especializados en la defensa de las Comunidades de montes y estas mismas, solicitáramos, a través de distintos foros, la necesidad de dar solución a este problema, pues no eran pocas las comunidades que veían mermada enormemente la superficie de su monte vecinal por mor de una expropiación y, sin embargo, se veían impedidas de comprar con el justiprecio cobrado terrenos lindantes con el resto del monte no expropiado.


II.- SOLUCIÓN AL PROBLEMA:  LA LEY 7/2012, DE 28 DE JUNIO, DE MONTES DE GALICIA

       Así pues, la solución a este problema vino de la mano de la Ley 7/2012 del Parlamento de Galicia, que regula en su artículo 57 la “Adquisición de terrenos por las comunidades de montes vecinales en mano común"Esta regulación legal de la adquisición de terrenos por las Comunidades de montes podemos estructurarla en 4 grandes apartados:


a) Derecho de tanteo y de retracto sobre enclavados y fincas colindantes:

Las comunidades de montes tienen un derecho de adquisición preferente sobre las fincas lindantes con su monte vecinal y los enclavados que se encuentren dentro del mismo.

A tal efecto, se dispone que el propietario que pretenda vender un enclavado o finca lindante con el monte vecinal, deberá comunicar fehacientemente a la Comunidad los datos relativos a precios y características de la pretendida compraventa, disponiendo la Comunidad de TRES MESES para ejercitar su derecho, con el correspondiente pago o consignación del precio comunicado.

En este sentido, se establece expresamente por ley que los titulares de Notarías y Registros no autorizarán ni inscribirán las correspondientes escrituras, en tanto no se acredite práctica de la comunicación fehaciente a la comunidad de montes correspondiente.

Así las cosas, si no se hubiese realizado tal comunicación fehaciente, la comunidad de montes podrá ejercitar la acción de retracto en el PLAZO DE UN AÑO, a contar desde la inscripción de la compraventa o desde que tuviese conocimiento de las condiciones reales de la transmisión.

Una vez consumada la compraventa, se comunicará al Jurado, que integrará la superficie en el perímetro del monte y lo comunicará al catastro y registro de la propiedad, a fin de practicar los asientos correspondientes.


b) Adquisiciones de terrenos por compra:

Tales adquisiciones DEBERÁN ESTAR MOTIVADAS por la Comunidad en el “cumplimiento de sus fines, el interés general de las personas comuneras, la defensa de los montes y accesos, el mejor aprovechamiento de los recursos, o la mejora o ampliación del monte vecinal”.

Ahora bien, se requiere AUTORIZACIÓN PREVIA DE LA ADMINISTRACIÓN FORESTAL (salvo para las adquisiciones por donación), que deberá resolver en plazo máximo de TRES MESES. Las tierras compradas serán calificadas por el Jurado como montes vecinales en mano común, NO PUDIENDO SER OBJETO DE PERMUTA POR UN PERÍODO MÍNIMO DE 20 AÑOS.


c) Adquisiciones obtenidas con anterioridad a la entrada en vigor de Ley:

La Ley 7/2012 vino a regularizar las adquisiciones de terrenos que habían realizado las comunidades de montes con anterioridad a su entrada en vigor, mediante la comunicación de tales adquisiciones por parte de la Comunidad de montes adquirente al Jurado de montes, que integrará la superficie adquirida al monte vecinal, modificando su perímetro y extensión y lo comunicará al Catastro y Registro a fin de practicar los asientos oportunos.


d) Capacidad de las Comunidades de montes:

Finalmente la Ley 7/2012 procedió a reconocer expresamente la capacidad para las Comunidades de montes para realizar los negocios vinculados a las adquisiciones de nuevos terrenos que redunden en beneficio de la comunidad, salvando así el obstáculo legal que impedía la escrituración e inscripción registral de las compras de terrenos por las Comunidades de montes.

Vigo, 20 de abril de 2014

4 comentarios:

  1. Me has sido tremendamente útil. Muchísimas gracias por la ayuda prestada.

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