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domingo, 26 de agosto de 2018

¡¡OJO¡¡ PARA HACIENDA LA REVERSIÓN DE EDIFICACIONES A FAVOR DE LAS COMUNIDADES DE MONTES VECINALES EN MANO COMÚN ES UNA CONTRAPRESTACIÓN EN ESPECIE Y, COMO TAL, HA DE SER OBJETO DE TRIBUTACIÓN


(Este artículo lo he redactado con la inestimable colaboración de “RODRIGO CARRERA ASESORES”, especializados en la fiscalidad de las CMVMC).


I.- ANTECEDENTES

Cuando se produce la extinción de los contratos de cesión temporal, constitución de derecho de superficie y de arrendamientos, durante cuya vigencia se procedió a la construcción de una determinada edificación, la Comunidad de montes, propietaria de la porción de monte vecinal objeto del contrato, pasa a ser la dueña de la edificación construida por el cesionario, superficiario o arrendatario, sin obligación de pagar a éste ningún tipo de indemnización.

Si bien, la cláusula de la reversión se suele pactar en todos estos contratos como una estipulación específica, debe tenerse en cuenta que, aún cuando no se pacte de forma expresa, la reversión se producirá automáticamente por imperativo de la regulación específica de los montes vecinales en mano común, al establecerlo así el artículo 6 de la Lei 13/89 de MVMC de Galicia para el contrato de constitución de derecho de superficie y el artículo 10.1 del Reglamento de la citada Lei 13/89 (aprobado por Decreto 260/1992) para el contrato de arrendamiento.

Pues bien, hasta ahora las CMVMC propietarias -del terreno objeto de los contratos de cesión temporal, constitución de derecho de superficie y arrendamiento-, venían realizando sólo las autoliquidaciones periódicas de IVA y del Impuesto de Sociedades (IS) respecto de los importes de los cánones en metálico (mensuales o anuales) pactados en el propio contrato.

Sin embargo, en los últimos tiempos, por parte de Hacienda, se están realizando expedientes de comprobación frente a las CMVMC que han suscrito un contrato sobre su monte vecinal con destino a la construcción de edificaciones, que revertirán en beneficio de aquéllas a la extinción del contrato, respecto de la omisión de toda autoliquidación del IVA sobre la contraprestación que implica para la Comunidad la futura reversión de la edificación construida.


II.- RÉGIMEN FISCAL DE LA REVERSIÓN DE LA EDIFICACIÓN EN FAVOR DE LAS CMVMC

En efecto, la Inspección de Hacienda está remitiendo a las CMVMC Liquidaciones provisionales de IVA y, por ende, las correspondientes propuestas de sanción, por no haber realizado las autoliquidaciones periódicas de dicho impuesto en relación a la reversión de la edificación construida, respecto de los contratos de cesión temporal, derecho de superficie y arrendamiento suscritos por aquéllas con destino a la construcción de una determinada edificación.

Dichas liquidaciones provisionales y propuestas de sanción tienen su fundamento en dos Resoluciones Vinculantes de la Dirección General de tributos –la V2100-15 de 8 de Julio de 2015 (en la que la entidad consultante pretendía constituir un derecho de superficie a favor de una Universidad Pública, para la construcción de una edificación destinada a servicios de carácter administrativos y docentes, que revertirá, una vez se extinga el derecho de superficie, a favor de la entidad consultante, sin contraprestación económica alguna) y la V0744-16 de 25 de Febrero de 2016 (en la que la entidad consultante pretendía ampliar su explotación ganadera mediante la constitución de un derecho de superficie con el propietario de un terreno, en el que pretendía construir una nueva nave, que revertirá al finalizar el contrato en el propietario del suelo sin obligación de indemnización alguna)-, en las que, en esencia, se considera que:

1º.- Ya se haya pactado el contrato como gratuito (sin canon en metálico) u oneroso (con pago en metálico), si se ha estipulado como destino o fin de dicho contrato la construcción de una edificación, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido (Ley 37/1992 del IVA) se considerará como CONTRAPRESTACIÓN EN ESPECIE la citada edificación, que revertirá en el propietario del suelo a la extinción del contrato y, como tal contraprestación, está sujeta a IVA al igual que la contraprestación en metálico.

2º.- Así pues, la base imponible de este impuesto vendrá constituida por el valor que las partes hayan dado a la edificación a la firma del contrato, repartiendo proporcionalmente tal importe a lo largo del plazo de duración del contrato (30 años máximo en los contratos de cesión temporal y derecho de superficie, así como 11 años máximo en los contratos de arrendamiento), imputándose periódicamente el 31 de diciembre de cada año.

3º.- Se considera operación sujeta pero EXENTAlas segundas y ulteriores entregas de edificaciones (…) cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación”, lo que, en el caso de los MVMC, concurrirá cuando en el contrato de arrendamiento o cesión temporal no se haya estipulado expresamente que el fin del mismo es la construcción de la edificación, sino una cláusula genérica del tipo <<con destino exclusivo a actividades ganaderas, deportivas, de ocio, etc>>, añadiendo una cláusula final de reversión genérica de todas las edificaciones construidas por el cesionario o arrendatario, nunca por el superficiario, pues el derecho de superficie conlleva, por su propia esencia, la construcción de una edificación, por lo que esta operación nunca podría estar exenta.

4º.- Pero es más, los pagos realizados a la CMVMC en contraprestación de la cesión de su terreno, tendrán la “naturaleza de rendimientos del capital inmobiliario”, pero no sólo los cánones periódicos satisfechos, sino también la contraprestación por la entrega de lo edificado a la fecha de extinción del contrato, que tendrá la consideración de RENDIMIENTO EN ESPECIE y, como tal, se ha de incluir en la liquidación del Impuesto de Sociedades de la CMVMC y, además se habrá de tener en cuenta a los efectos del cálculo del 40% de reinversión en mejoras y conservación del monte (establecido por Decreto 23/2016, de 25 de febrero).


EN CONCLUSIÓN, a partir de ahora, las CMVMC deberán analizar detenidamente todos los contratos de arrendamiento, cesión temporal o derecho de superficie que pretendan otorgar con carácter gratuito (sin cobrar canon en metálico) con destino a la construcción de edificaciones de cualquier tipo que, al finalizar el contrato, revertirán en beneficio de la comunidad de montes, pues su coste fiscal no será cero para ésta, quien deberá tributar por la contraprestación en especie que conlleva la reversión.

Vigo, 26 de agosto de 2018 
















sábado, 9 de junio de 2018

¿POR QUÉ UN MONTE NO PIERDE SU NATURALEZA DE VECINAL EN MANO COMÚN ESTANDO OCUPADO DURANTE AÑOS POR UNA EDIFICACIÓN PÚBLICA O PRIVADA?

Sentencia del TSJG de 19/5/2009, que estimó mi primer recurso de casación civil en la reivindicación de la porción del monte Madroa (parroquia de Teis), ocupada por el Ayuntamiento de Vigo desde 1970 con el llamado Zoo de la Madroa


I.- ANTECEDENTES

Son numerosos los casos de ocupación de montes vecinales por edificaciones o instalaciones públicas (por ejemplo, aeropuertos, cuarteles militares o de la guardia civil, cárceles, colegios o institutos, tanatatorios, etc) y también privadas, como viviendas, galpones, naves industriales, etc.

Por la administración pública ocupante, en la mayoría de los casos, se suele alegar que su ocupación es legítima por cuanto, por un lado, le fue cedido el dominio de la porción de monte vecinal ocupada por el Ayuntamiento que en su día tuvo inventariado ese monte como bien municipal y, por otro lado, que al estar destinada la parcela ocupada desde hace años a un servicio público, dicha parcela constituye un bien dominio público.

Por su parte, los particulares suelen motivar la legitimidad de la ocupación del monte vecinal en la adquisición de su dominio por título legítimo inscrito en el registro de la propiedad y, subsidiariamente, por su posesión continuada durante más de treinta años (usucapión o prescripción adquisitiva).


II.- EL MONTE NUNCA PIERDE SU NATURALEZA DE VECINAL EN MANO COMÚN POR SU OCUPACIÓN POR TERCEROS

Efectivamente, el monte vecinal en mano común NO PIERDE TAL NATURALEZA POR MÁS QUE LLEVE OCUPADO DURANTE MUCHOS AÑOS POR TERCEROS, ya sea con edificaciones o instalaciones de carácter público o privado.

Y cabe preguntarnos: ¿cómo ello es posible si nuestro ordenamiento jurídico regula la usucapión como medio de adquisición del dominio y la figura del tercero hipotecario?.

Pues bien, la respuesta se halla en el especial régimen jurídico de los montes vecinales en mano común que, en un primer momento, se fijó por nuestra Jurisprudencia recogiendo los usos y costumbres que de forma consuetudinaria se fueron transmitiendo por vía oral, hasta su regulación legal en norma escrita, primero con la Compilación Gallega de 1963 y, después, con las sucesivas leyes y reglamentos de montes vecinales en mano común, tanto estatales como gallegas.

Así, no podemos olvidar que ya en el artículo 1 de la Lei gallega 13/1989, de 10 de octubre, se establece que 
el monte es vecinal en mano común "con independencia ... de su aprovechamiento actual" (en el mismo sentido se expresa el artículo 1 del Reglamento de montes vecinales gallego, aprobado por Decreto 260/1992, de 4 de septiembre).

En este sentido, nuestro TSJG en su sentencia de 20/7/2010 ya dispuso que: <<
Por demás añadir, que según el art. 1 de la LMVMCG, el monte vecinal lo es con “independencia de su aprovechamiento actual”, por lo que las apelaciones a circunstancias de tiempo y lugar, tanto fácticas como jurídicas, resultan estériles>>.

Por otra parte, nuestra Jurisprudencia es unánime al afirmar que la pertenencia de los montes vecinales SIEMPRE HA CORRESPONDIDO AL COMÚN DE VECINOS de la parroquia o lugar, que ha ostentado su aprovechamiento desde tiempo inmemorial, 
sin que su dominio HUBIESE CORRESPONDIDO NUNCA A LOS AYUNTAMIENTOS, que simplemente se vieron avocados a ejercer funciones de tutela o gestión de tales montes vecinales –lo que se conoce como “intervencionismo administrativo”- ante la falta de personalidad jurídica de la comunidad vecinal propietaria.

Pero es más, a todo monte vecinal en mano común 
le son innatas las notas consustanciales de su inalienabilidad y su imprescriptibilidad, previstas con carácter imperativo en el art. 2 de la Lei 13/89.

Pues bien, la inalienabilidad significa que se prohíbe cualquier enajenación, total o parcial, del monte vecinal y, en el caso de efectuarse, esa transmisión dominical es nula radical o inexistente en derecho, sin que ni siquiera pueda ser subsanada por la inscripción registral, al no ser oponible frente a los montes vecinales la especial protección que ofrece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria al tercero de buena fe, que adquiere su dominio del titular registral y, a su vez, lo inscribe igualmente en el registro de la propiedad (lo que se conoce como “tercero hipotecario").

Por su parte, la imprescriptibilidad implica que el monte vecinal, ocupado durante años por terceros, no puede dejar de ser vecinal en mano común porque el Ayuntamiento correspondiente -traspasando sus simples funciones de tutela administrativa –, o cualquier particular, hubiesen procedido desde antiguo a detraer tal monte del aprovechamiento común de los vecinos de la parroquia o lugar propietaria del mismo, de forma que no es posible que el dominio de cualquier monte pueda adquirirse por su posesión continuada durante más de treinta años (usucapión).

Por último, no podemos olvidar que un monte vecinal en mano común tampoco deja de serlo por llevar destinado desde hace años a la prestación de un servicio público, lo que no lo convierte o transforma sin más en un bien de dominio público, por cuanto, debemos recordar que, -salvo el dominio público natural (como el marítimo terrestre), que es de titularidad publica por imperativo de la ley-, los bienes afectos a un servicio público son del dominio de la Administración pública correspondiente si su titularidad ha sido adquirida por tal administración a través de alguno de los medios legalmente establecidos al efectoesto es, los previstos en el art. 609 del Código Civil.

Por tanto, la mera afectación de un terreno a un servicio público no constituye un medio de adquisición del dominio público, pues en otro caso, bastaría con que una Administración construyera, por ejemplo, una carretera sobre una finca particular, para que ésta pasara a ser de titularidad pública sin necesidad de su expropiación previa, lo que veda terminantemente el artículo 349 del Código Civil y el artículo 33.3º de la Constitución española.


Así pues, ya conocéis los motivos por los que el monte vecinal en mano común nunca pierde su naturaleza, por el simple hecho de llevar muchos años ocupado con edificaciones o instalaciones públicas o privadas.



Vigo, 9 de junio de 2018

sábado, 5 de mayo de 2018

MI BLOG SUPERA YA LAS 125.000 VISITAS: ¡¡ QUIÉN ME LO IBA A DECIR ¡¡

En nuestro despacho BUGARIN & GAGO ABOGADOS


Efectivamente, cuando publiqué mi primer artículo sobre los Montes Vecinales en Mano Común el 30 de agosto de 2013, no podía ni imaginar que este BLOG iba a tener tanto seguimiento.

El origen de este blog tuvo una doble motivación. Por un lado, necesitaba ocupar mi tiempo libre o de ocio en una tarea distinta a la de mi propio trabajo de abogada. Quizás os cueste creerlo, pero durante mis primeros 15 años de ejercicio de la abogacía sólo vivía para trabajar, no sólo de lunes a viernes, sino los fines de semana. Si no estaba trabajando de forma efectiva, estaba rumiando y dándole vueltas a los distintos pleitos y expedientes que llevaba.

Evidentemente, ello acabó pasándome factura y a finales de marzo de 2012 no me quedó más remedio que coger una baja laboral debido a un fuerte agotamiento por estrés. Inicialmente este parón obligatorio en el trabajo me produjo una enorme desazón, pues sentía una gran sensación de fracaso. Sin embargo, esa "bendita" baja laboral de mes y medio me salvó literalmente la vida, pues me permitió replantearme el modo con el que me relacionaba con mi trabajo, que hasta ese momento eclipsaba todo lo demás, incluso a mi propia familia y amigos.

Así pues, una vez reanudada mi actividad laboral me impuse fuertes limitaciones a la misma, lo que conllevó respetar escrupulosamente mi horario diario de trabajo y, sobre todo, el descanso durante los fines de semana. Evidentemente, ese tiempo libre, del que entonces disponía, tenía que cubrirlo de alguna forma. Y así, empecé a hacer deporte -que no practicaba desde mis tiempos de instituto-, a disfrutar de más tiempo con mi familia y amigos, a leer cualquier novela que cayese en mis manos, y, cómo no, a echar una buena siesta las tardes de los viernes y sábados (¡¡lo que no había hecho en mi vida¡¡).

Pero a los pocos meses empezó a rondarme la idea de escribir sobre lo que más sabía: los montes vecinales en mano común.  Sentía la necesidad de compartir todo lo que había aprendido trabajando durante tantos años con las Comunidades de montes.

Al principio pensé en escribir un libro, dada la casi inexistente bibliografía sobre esta materia (salvo la obra titulada "Montes vecinales en mano común" -Ed. Bosch 1999-, de mi querido jurista D. Antonio Díaz Fuentes, con el que tuve el privilegio de coincidir en dos pleitos sobre montes vecinales). Hasta que un día, ojeando una revista de moda, se me ocurrió la idea de crear un Blog sobre esta materia. Lo primero que hice fue buscar en interné si existía algún blog relacionado con el mundo del derecho y, para mi sorpresa, me encontré que ¡¡efectivamente existían ese tipo de blogs jurídicos¡¡, por lo que pensé que mi idea no era tan descabellada y me puse manos a la obra.        

El creador del blog -como herramienta a través de la cual puedo compartir mi conocimiento en esta materia-, fue mi marido, David Gómez Pereira. Yo sabía de montes vecinales, pero no tenía ni idea de cómo se creaba un blog. Mi ignorancia en este ámbito era tal, que en aquel momento no contaba siquiera con una cuenta de correo electrónico personal (únicamente utilizaba la corporativa del trabajo), ni tampoco con un sólo perfil en ninguna Red Social.

Y así llegó el mes de agosto de 2013 cuando, recién creado mi blog del "Entorno Jurídico de las Comunidades de Montes Vecinales en Mano Común", publiqué mi primer artículo.

Al principio no lo leía prácticamente nadie, salvo mis familiares, compañeros de trabajo y amigos. Hubo incluso alguna persona que me llegó a decir que no entendía por qué perdía el tiempo en esta tarea, que requería tanto esfuerzo para nada.

Pero yo insistí, seguí escribiendo y publicando un artículo mensual, tal y como me había propuesto desde el principio y, en seis meses, ya había conseguido posicionarlo en Google en las primeras páginas sobre montes vecinales y ello sin ningún tipo de ayuda de profesionales -cuyos servicios no me podía costear-, ni de pagar un solo euro en publicidad. Simplemente escribiendo y publicando en mis perfiles de Facebook, Linkedin y Google+.

Pues bien, casi 5 años después de la primera publicación en este blog, puedo deciros que no hay nada más gratificante que publicar un artículo y encontrarte al día siguiente que ya lo han leído más de 200 personas, pero, sobre todo, leer los comentarios de agradecimiento que me dejan los lectores en este blog.

A todos vosotros sólo puedo deciros: GRACIAS.

Vigo, 5 de mayo de 2018


domingo, 15 de abril de 2018

LA COMUNIDAD DE MONTES DE AREAS (TUI) SE VE OBLIGADA A SEGUIR LUCHANDO FRENTE A LA XUNTA DE GALICIA, PESE AL ÉXITO JUDICIAL DE SU RECLAMACIÓN DEL VIVERO FORESTAL DE AREAS

Fotografía del Vivero Forestal de Areas (Tui) de 1920


Este artículo está dedicado a todos los vecin@s y comuner@s de la parroquia de Areas del ayuntamiento de Tui, que a día de hoy continúan luchando frente a la Xunta de Galicia, por hacer efectivos sus derechos sobre el Vivero Forestal de Areas creado en 1908, pese a ser legítimos dueños del mismo por sentencia judicial firme desde julio de 2016.


I.- ANTECEDENTES

El origen del Vivero Forestal de Areas -según el Historiador Suso Vila, autor del dictamen pericial que se acompañó a la demanda judicial que después comentaré-, viene determinado por el Proyecto del Ingeniero Forestal Don Rafael Areses Vidal, quien en 1906 recibió el encargo de la creación del PRIMER VIVERO PERMANENTE DE GALICIA, en el monte Seixos Albos aprovechado desde tiempo inmemorial por el común de vecinos de la parroquia de Areas (Tui). Según el mismo historiador, la puesta en marcha de dicho Vivero Forestal debió de producirse hacia 1908, poco antes de la primera fiesta del Árbol celebrada en Galicia, que tuvo lugar en Tui en 1910.

Reproducción de la fotografía que publicó el periódico "La Integridad", con motivo de la celebración de la Fiesta del Árbol de 1910 (obtenida del Faro de Vigo de 6/4/2010) 

Una expedición de grandes plantas en el Vivero de Areas. Fotografía fechada en 1920 

Preparando una expedición de plantas en el Vivero de Areas. Fotografía fechada en 1920 

Pues bien, será en el Pleno de la Corporación Local de Tui celebrado el 26 de mayo de 1926 cuando se aprueba la ocupación del monte vecinal de Areas con el citado Vivero Forestal, acordándose igualmente su ampliación, en los siguientes términos: <<teniendo en cuenta la grandisima importancia que para la región gallega y, especialmente, para este municipio, tiene la conservación y mejora de dicho vivero, a propuesta del Sr. Alcalde, se acuerda por unanimidad, prestar mayor el apoyo para que el Vivero de Areas alcance el grado de desarrollo que exigue el cultivo del arbol y la repoblación de los montes. (...) acuerda además, ya que su situacion económica no le permite por hoy prestar un auxilio más eficaz, ceder al Estado el terreno que hoy ocupa el mencionado Vivero forestal y una superficie más de dieciseis hectáreas en los montes "Seixos Albos" número quinientos treinta y dos bis del catálogo y "Montiño" número ochocientos treinta y cinco de la relación de Hacienda, pertenecientes a la parroquia de Areas>>.

Una vez iniciados, a partir de la década de los setenta del pasado siglo XX, los expedientes de clasificación de los montes vecinales en mano común de Galicia, se dicta por el Jurado de Montes de Pontevedra una primera resolución de fecha 19/11/1981, por la que se clasifican los montes de Areas (Tui) como vecinales en mano común, excluyendo de la misma la porción de los montes "Seixos Albos" y "Montiño" que había sido cedida en 1926 al Estado para la instalación del Vivero Forestal de Areas.

Ahora bien, en una segunda resolución de clasificación de fecha 14/4/1987, el Jurado de montes procede a clasificar como monte vecinal en mano común de la parroquia de Areas 12 Has. de la totalidad de la parcela cedida para el Vivero Forestal, que estaban destinadas a monte, dejando sin clasificar como tal monte vecinal la porción de monte "Seixos Albos" destinada exclusivamente al citado Vivero Forestal, de la superficie de unos 120 mil metros cuadrados.

Finalmente, sólo resta destacar que en 1983 el Estado procedió a ceder a la Xunta de Galicia el Vivero Forestal de Areas, quien procedió a inscribirlo a su nombre en el Registro de la Propiedad de Tui como finca registral nº 13.013, que refiere la existencia de una edificación destinada a vivienda del guarda forestal y demás personal técnico.


II.- DEMANDA JUDICIAL PARA EL RECONOCIMIENTO DEL DOMINIO VECINAL SOBRE EL VIVERO FORESTAL DE AREAS (TUI)

Pues bien, en mayo de 2013 presenté, ante el Juzgado de Primera Instancia de Pontevedra, la demanda judicial para que se reconociese la propiedad de la CMVMC de Areas sobre la porción del monte "Seixos Albos" ocupada por el Vivero Forestal de la Xunta de Galicia.

Noticia del Faro de Vigo de 12 de Mayo de 2013

El procedimiento se siguió como juicio ordinario nº 324/2013 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Pontevedra, quien dictó sentencia de fecha 23/11/2015, por virtud de la cual se declaró que la finca registral nº 3.013 del Registro de la propiedad de Tui -que abarca la totalidad de la porción del monte "Seixos Albos" destinada a Vivero Forestal, incluida la edificación destinada a vivienda del guarda forestal y demás personal técnico-, es propiedad de la Comunidad de montes vecinales en mano común de la parroquia de Areas (Tui), al haber quedado acreditado que forma parte integrante e inseparable del citado monte "Seixos Albos", que fue aprovechado desde tiempo inmemorial por el común de vecinos de Tui. La misma sentencia declaró la NULIDAD RADICAL de la cesión otorgada en 1926 por parte del Ayuntamiento de Tui a favor del Estado, así como de la cesión otorgada por el Estado a favor de la Xunta de Galicia en 1983 en relación al Vivero Forestal de Areas.

Recorte de la noticia del Faro de Vigo de 28/11/2015

Esta sentencia devino firme porque la Xunta de Galicia, tras interponer recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia, no llegó a personarse ante la Audiencia Provincial de Pontevedra, razón por la cual este recurso de declaró desierto por el Letrado de la Administración de Justicia, declarando la firmeza de la sentencia en fecha 8/7/2016.

Por su parte, el Jurado de montes vecinales en mano común de Pontevedra tomó cuenta, en su reunión que tuvo lugar el día 10 de julio de 2017, del contenido del fallo de esta sentencia firme, expidiendo la correspondiente certificación a favor de la CMVMC de AREAS.


III.- LA LUCHA DE LA CMVMC DE AREAS (TUI) POR LA REGULARIZACIÓN DE LA OCUPACIÓN ILEGÍTIMA DEL VIVERO FORESTAL POR LA XUNTA DE GALICIA, TRAS LA FIRMEZA DE LA SENTENCIA JUDICIAL OBTENIDA HACE CASI DOS AÑOS

Pues bien, una vez alcanzada la firmeza de la sentencia que reconoce el derecho de propiedad sobre el citado Vivero Forestal a favor de la CMVMC de AREAS, ésta mantuvo en febrero de 2017 una reunión en la Dirección Xeral de Ordenación Forestal, en la que aquélla comunicó su voluntad de que el citado Vivero Forestal continuase su actividad en manos de la Xunta de Galicia, previa regularización de su ocupación mediante el otorgamiento a su favor de un contrato de cesión de usoUnos días después de celebrarse tal reunión, se remite por parte de la CMVMC de AREAS una propuesta con las condiciones que debían regir tal cesión de uso a favor de la Xunta de Galicia. 



Vista aérea del Vivero Forestal de Areas obtenida del Faro de Vigo de 28/11/2015

Ante la falta de noticias al respecto, la CMVMC de AREAS remitió a la Dirección Xeral de Ordenación Forestal varios recordatorios en Marzo, Abril, Junio y Octubre de 2017, SIN OBTENER LA MÁS MÍNIMA RESPUESTA.

A pesar de ello, la CMVMC de AREAS continuará luchando por el efectivo reconocimiento de sus derechos sobre el Vivero Forestal de Areas de su plena pertenencia, ya sea por la vía amistosa hasta ahora planteada, ya sea por cualquier otra vía legal, de entre las que el Ordenamiento Jurídico pone a su disposición.  

Vigo, 15 de abril de 2018






domingo, 11 de marzo de 2018

¿PUEDE UNA COMUNIDAD DE MONTES PARTICIPAR DE FORMA ACTIVA EN EL PROCESO DE TRANSFORMACIÓN DE UN SUELO URBANIZABLE DE USO RESIDENCIAL?

Fotografía tomada por CHICO BUGARÍN el 10 de marzo de 2018

I.- BREVES NOTAS SOBRE LA LEY DEL SUELO DE GALICIA

Partiendo de que el derecho urbanístico es una materia ardua para los legos en derecho (y para los no tan legos), trataré de explicar, de la forma más sencilla posible –aunque no sea del todo técnica- algunos conceptos esenciales de la Ley del Suelo de Galicia (Ley 2/2016, de 10 de febrero), para poder dar respuesta al enunciado de la pregunta que constituye el título de este post.

En Galicia el suelo se clasifica en cuatro tipos: urbano, de núcleo rural, urbanizable y rústico. Pues bien, aquí nos vamos a centrar en diferenciar únicamente el suelo urbano, el suelo urbanizable y el suelo rústico.

El Suelo Urbano lo podemos definir –a los solos efectos de este post, pues dentro de este concepto hay ciertas variantes- con el término que conocemos como SOLAR, es decir, aquél suelo que linda con una vía pública pavimentada e iluminada, en el que se puede construir una edificación mediante la concesión de una licencia de obra directa e inmediata por parte del ayuntamiento.

El Suelo Urbanizable no permite la construcción en el mismo mediante una licencia directa o inmediata, como ocurre con el solar, sino que, para ello, sus propietarios deben proceder a su transformación previa, solicitando al ayuntamiento la aprobación de lo que se conoce como Plan Parcial -que tiene por objeto regular la urbanización y edificación de este tipo de suelo urbanizable, desarrollando las previsiones del Plan General de Ordenación Urbana del ayuntamiento correspondiente- y procediendo a su urbanización mediante el Sistema de Actuación que determine dicho Plan General, que puede ser directo (el de Cooperación y el de Expropiación) o indirecto (el de Concierto y el de Compensación). Como después se dirá, en este post nos vamos a centrar únicamente en el Sistema de Actuación por Compensación.

A la vista de los dos tipos de suelo anteriores, y por descarte, deberíamos pensar que el Suelo Rústico no permite bajo ningún concepto que se construya edificación alguna sobre el mismo, sin embargo, la Ley del Suelo de Galicia prevé –aunque con bastantes condicionantes- cierto tipo de construcciones en suelo rústico (ej. Construcciones forestales, agrícolas, destinadas a la ganadería, de uso deportivo, destinadas a actividades científicas o escolares y demás previstas en el artículo 35 de la citada ley).

Pues bien, cabe preguntarnos: ¿en qué tipo de suelo se clasifican los montes vecinales en mano común?. La respuesta nos la da la propia Ley del Suelo de Galicia en su artículo 34.1.b, esto es, LOS MONTES VECINALES EN MANO COMÚN SON SUELOS RÚSTICOS DE ESPECIAL PROTECCIÓN.

Ahora bien, la propia Ley del Suelo de Galicia prevé, como excepción, la posibilidad de que el Plan General excluya “justificadamente” del suelo rústico de especial protección, aquellos terrenos que, teniendo “per se” tal clasificación, sean “necesarios para el desarrollo urbanístico racional” (artículo 34.5). Por tanto, CABE LA POSIBILIDAD DE QUE EN EL PLAN GENERAL UN MONTE VECINAL EN MANO COMÚN O PARTE DEL MISMO SE CLASIFIQUEN COMO SUELO URBANIZABLE.


Y aquí llegamos al interrogante que constituye el quid de este post, es decir,  cuando parte de un monte vecinal en mano común se clasifica en el Plan General de Ordenación Urbana como suelo urbanizable:


II.- ¿PUEDE LA COMUNIDAD DE MONTES PROPIETARIA ADHERIRSE A UNA JUNTA DE COMPENSANCIÓN PARA QUE SE LE ADJUDIQUE UN SOLAR DESTINADO A USO RESIDENCIAL?

Como ya he expuesto, el primer paso que deben dar los propietarios de un suelo clasificado como urbanizable, a la hora de desarrollar urbanísticamente el ámbito en el que se han incluidos sus terrenos, es solicitar del ayuntamiento la aprobación del correspondiente Plan Parcial, en el que ya se establecerá la ordenación detallada y el diseño del sector. Para ello será necesario acreditar la aceptación del Plan Parcial por los propietarios que representen más del 50% de la superficie del ámbito.

Si el Plan General de Ordenación Urbana establece como Sistema de Actuación el de COMPENSACIÓN, una vez aprobado el Plan Parcial por el Ayuntamiento, podrá iniciarse ya la fase de ejecución y gestión con la aprobación del Proyecto de Urbanización y del Proyecto de Equidistribución.

Pues bien, en este sistema indirecto de compensación, son los propietarios quienes se hacen cargo de la gestión constituyéndose en Junta de Compensación. Para ello, el 50% de la propiedad del ámbito presentará ante el Ayuntamiento el proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta, debiendo realizarse una notificación individual al resto de propietarios del suelo, que podrán adherirse a la Junta de Compensación en un plazo de tres meses desde la aprobación definitiva de los mismos.

La Adhesión supondrá la incorporación en igualdad de condiciones en la Junta, la cual aprobará el Proyecto de Compensación (es decir, de equidistribución de las cargas y los beneficios) y se encargará de la urbanización del ámbito, girando a los propietarios adheridos las correspondientes cuotas debidamente aprobadas por la Junta.

En caso de que algún propietario no se adhiera a la Junta, ésta podrá proceder bien a la expropiación de los terrenos no adheridos, o directamente a su ocupación para proceder a la urbanización del ámbito. Esta ocupación conllevará el derecho del propietario a la adjudicación de terrenos edificables en proporción a la superficie aportada, con la correspondiente reducción para compensar las cargas de urbanización que correspondan.

Es decir, la no adhesión a la Junta de Compensación conllevará bien la expropiación de la parcela a cambio del correspondiente jusitiprecio correspondiente, bien la ocupación directa de la parcela en el momento de la urbanización, a cambio de adjudicarle una nueva parcela de resultado con la edificabilidad correspondiente a la superficie aportada, menos los gastos de urbanización. Esta última opción supondrá que el propietario no adherido no deberá abonar las correspondientes cuotas durante el proceso, ni participará de la responsabilidad de la Junta, aunque tampoco en la toma de decisiones.

Pues bien, en el caso en que una de las parcelas incluidas en el ámbito o sector a desarrollar sea un monte vecinal en mano común: ¿puede la comunidad de montes propietaria adherirse a la Junta de compensación y obtener una parcela de resultado para uso residencial (ya sea vivienda unifamiliar, ya sea vivienda colectiva por pisos), en la que ni siquiera se podrá construir un centro social ni tampoco una edificación de carácter forestal?.

En mi opinión, LA CMVMC NO TIENEN CAPACIDAD JURÍDICA PARA ELLO, tal y como a continuación os paso a explicar.

En efecto, el artículo 4.1 de la Ley 13/1989, de 10 de octubre, de montes vecinales en mano común de Galicia, se dispone expresamente que <<La comunidad de vecinos propietaria tendrá plena capacidad jurídica para el cumplimiento de sus fines>>. En el mismo sentido la Ley 7/2012, de 28 de junio, de Montes de Galicia, establece en su artículo 20.3 que <<las Comunidades de Montes Vecinales en Mano Común tendrán plena capacidad jurídica para la realización de actos o negocios jurídicos vinculados a la gestión y defensa de los recursos de su monte>>.

Por otra parte, la Jurisprudencia de nuestro Tribunal Superior de Justicia de Galicia ha establecido de forma reiterada (ver por todos los Autos de 02/09/1998 y 15/03/1999), que la Ley de montes vecinales en mano común <<circunscribe la capacidad jurídica de los vecinos comuneros a los fines por los que el monte común existe y a la defensa de su contenido específico>>.

Por tanto, la abogada que suscribe este post considera que resulta muy dudoso que la adhesión de una CMVMC a una Junta de compensación -para obtener una parcela de uso residencial con tipología de vivienda unifamiliar o colectiva por pisos- se pueda considerar compatible con el cumplimiento de los fines propios de esa comunidad de montes, o que tal adhesión constituya un acto o negocio jurídico vinculado a la gestión y defensa de los recursos de su monte, que es para lo único que tiene plena capacidad jurídica una comunidad de montes, tal y como antes se ha expuesto.


En definitiva, si una de las parcelas incluidas en el PXOM dentro de un ámbito de suelo urbanizable tiene naturaleza de de monte vecinal en mano común, dicha parcela HA DE SER EXPROPIADA POR LA JUNTA DE COMPENSACIÓN A LA COMUNIDAD DE MONTES PROPIETARIA, a quien aquélla deberá abonarle el correspondiente justiprecio, SIN QUE DICHA COMUNIDAD OSTENTE CAPACIDAD JURÍDICA PARA ADHERIRSE A LA JUNTE DE COMPENSACIÓN Y OBTENER UN SOLAR DE USO RESIDENCIAL.


Vigo, 11 de marzo de 2018